20180320-招银国际-中国房地产_房产税-优化地方税收结构_但可能并非主要调控手段_17页_954kb

睿智投资 - 中国房地产与房产税分析总结

核心内容

本文主要分析了中国房地产市场现状及房产税的改革背景与实施前景，同时对比了国外房地产税制度，评估了房产税对市场调控及财政结构的影响。

主要观点

• 房产税并非主要调控手段：房产税在短期内难以替代土地出让金对地方财政的支持，但长期来看，随着土地出让的局限性显现，房产税将成为优化税收结构的重要工具。
• 房产税对房价影响有限：当前的房价调控主要依赖四限政策（限购、限价、限贷、限售）及信贷政策，房产税的调控作用更多体现在建立长效机制，而非直接压低房价。
• 房产税试点效果有限：上海和重庆的房产税试点主要针对多套房及高端住宅，对首套刚需和一般改善型需求影响不大，且有较大的免税面积。
• 国外经验：美国和日本的房产税是基层地方政府的主要收入来源，用于支持教育和公共服务。而香港和新加坡则主要通过交易税（如印花税）进行市场调控，房产税作用不明显。
• 房产税立法进程：2018年政府工作报告提出稳妥推进房地产税立法，目前草案正在起草和完善中，未来将分步实施，充分授权地方政府。

关键信息

房产税现状

• 征税范围：目前房产税主要针对个人和企业拥有的非营业用房，但尚未全面实施。
• 征收标准：从价或从租计征，税率分别为1.2%和12%，具体减除幅度由地方政府决定。
• 免征范围：包括国家机关、人民团体、军队自用房产，以及个人非营业用房产等。

上海与重庆试点

• 重庆：主要针对高档房和外地炒房客的第二套及以上房产，税率0.5% - 1.2%。
• 上海：针对居民家庭新购第二套及以上住房和非居民新购住房，税率0.4% - 0.6%，按人均面积起征。

国外房地产税制度

• 美国：房产税是地方政府主要收入来源，税率1% - 3%，主要用于教育和公共服务。资本利得税和信贷政策是主要调控手段。
• 日本：房产税包括固定资产税和都市规划税，税率1.4%和0.3%，用于地方教育、卫生和基础设施建设。
• 香港与新加坡：主要通过交易税（如印花税）进行市场调控，房产税作用不明显。

房地产税对市场的影响

• 对房价：目前调控手段已足够有效，房产税更多是长效机制的一部分，对房价的直接影响有限。
• 对房企：房产税对销售影响较小，限价和预售证取得仍是主要影响因素，但大型房企仍能保持较好利润率。
• 对购房者：主要关注限购、限贷政策，房产税对首套房影响不大。

投资建议

• 内房股表现：2018年1-2月销售数据理想，但受四限政策及房贷政策影响，整体市场较为审慎。
• 估值分析：各公司估值差异较大，部分公司如华润置地、中国海外和中海宏洋被评级为“买入”，而世茂、碧桂园和龙湖被评级为“持有”。
• 重点公司：华润置地、中国海外、中海宏洋、万科、雅居乐、合景泰富、禹洲地产、龙光地产等被分析其估值和前景。

结论

房产税将在未来逐步实施，作为优化地方税收结构和建立房地产调控长效机制的重要手段。尽管短期内对房价影响有限，但长期来看，将有助于稳定市场和改善财政收入结构。对于投资者而言，应关注政策变化及市场动态，寻找具有Alpha潜力的内房股。

估值表

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