> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产专题报告总结：城市更新推动高质量发展 ## 核心内容 城市更新作为推动城市高质量发展的重要手段，正逐步成为我国城市发展的新方向。随着城镇化进程的推进，城市发展从增量扩张转向存量提质增效，城市更新由此成为提升城市品质、优化功能布局、改善居民生活的重要抓手。 ## 主要观点 1. **城镇化转型**：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市更新成为推动城市从大规模增量扩张向存量提质增效转变的关键路径。 2. **政策支持加强**：2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新进入目标量化、任务分解、政策机制配套的新阶段。 3. **更新模式多样化**：城市更新分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类，不同模式适用于不同发展阶段的城市。 4. **资金来源多元**：中央预算内投资、地方政府专项债券、社会资本等共同构成城市更新的资金来源，其中2026年中央预算内投资达970亿元，较2025年增长170亿元。 5. **政策工具创新**：包括REITs、专项债券、土地政策优化、融资机制创新等，为城市更新提供了更多可操作性工具。 6. **地方推进加速**：多地已发布“十五五”城市更新规划，明确重点片区和实施路径，城市更新逐步由专项行动转向常态化制度安排。 7. **成效显著**：截至2025年，全国完成城市更新项目6万余个，投资约2.9万亿元，惠及大量居民和企业。 ## 关键信息 - **城镇化进程**：从1949年至今，城市数量由132个增至694个，2025年底常住人口城镇化率为67.89%，年均提高1.15个百分点。 - **政策阶段**： - **准备阶段**（2015-2020年）：提出城市双修、老旧小区改造等。 - **实施阶段**（2020-2024年）：开展城市更新试点、完善政策法规。 - **可持续推进阶段**（2024至今）：发布《城市更新“十五五”规划》，强化政策机制与实施路径。 - **城市更新重点任务**：包括危旧房改造、老旧小区改造、地下管网更新、历史文化保护、社区服务设施完善等。 - **量化指标**：2030年城镇危旧房改造50万套/间，城中村改造4000个，老旧小区改造11.5万个。 - **资金支持**：2026年中央财政对15个城市给予定额补助，东部城市不超过8亿元，西部城市不超过12亿元。 - **专项债支持**：2025年城市更新相关专项债发行规模超3500亿元，2026年上半年超1800亿元，其中城中村改造占比超过40%。 - **企业参与**：国企开发商在资金、项目经验和资源方面更具优势，成为城市更新的主导力量，央企与地方合作深化。 ## 工作进展 - **全国层面**：2024年城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元；2025年改造城镇老旧小区2.71万个，加装电梯1.4万部。 - **地方层面**： - **北京**：2026年计划完成城市更新固定资产投资2000亿元，实施《北京城市更新政策激励工具箱》。 - **上海**：推进“两旧一村”改造，保屯路211弄项目完成旧住房成套改造，惠及3000余户居民。 - **广东**：2025年老旧小区改造不少于6000个，完成投资273亿元。 - **重庆**：启动城中村改造项目，发行专项债券支持城市更新。 - **福建**：支持老旧小区自主更新、原拆原建，鼓励金融机构提供信贷支持。 ## 推进难点 1. **资金筹措困难**：城市更新项目前期投入大、周期长，资金回流慢，社会资本参与意愿低。 2. **协调难度大**：涉及政府、平台、居民等多方利益，协调难度大，沟通成本高。 3. **产业运营不足**：多数项目缺乏系统性产业规划，可持续盈利能力不足，难以形成良性循环。 ## 投资建议 - 2026年是城市更新行业高质量发展的关键年，行业逻辑由增量开发转向存量运营。 - 城市更新政策持续落地，有望带动大规模投资，预计未来五年城市更新总投资至少15万亿元。 - 民营房企面临现金流紧张问题，利好资金充裕、项目经验丰富、具备资源优势的国企开发商，尤其是已介入城市更新的国企。 - 重点关注具备城市更新能力、有政策支持和项目储备的开发商，推动城市更新项目落地。 ## 风险提示 - 房地产行业下行风险。 - 城市更新节奏和力度不及预期。 - 房地产政策落地进程不及预期。