深度报告-2026-07-28-太平洋证券-房地产专题报告_城市更新推动高质量发展_39页_2mb

房地产专题报告总结——城市更新推动高质量发展

核心内容概述

城市更新是当前我国城市发展的重点任务，旨在推动城市从大规模增量扩张转向存量提质增效。随着政策不断推进和实施，城市更新已进入高质量发展阶段，涉及多个方面，包括政策支持、资金来源、实施模式、工作进展及投资建议等。

主要观点

• 城市发展结构性变革：我国城镇化水平持续提高，从快速增长期转向稳定发展期，城市更新成为推动城市高质量发展的重要手段。
• 政策体系逐步完善：城市更新经历了准备、实施和可持续推进三个阶段，2026年国务院发布《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新进入系统化、目标化的新阶段。
• 更新模式与资金来源多样化：城市更新分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类三种模式，资金来源包括国家预算资金、社会资本和其他资金，其中中央财政支持和专项债成为重要支撑。
• 工作进展显著：2024年城市更新项目数量和投资规模持续增长，老旧小区、危旧房、地下管网、历史文化街区等改造取得阶段性成果。
• 行业进入存量运营阶段：房地产行业从增量开发转向存量运营，资金充裕、项目经验丰富、具备资源优势的国企开发商将受益。
• 政策落地与实施机制优化：地方层面政策加速落地，配套机制不断优化，城市更新逐步由阶段性行动转向常态化制度安排。
• 投资潜力巨大：预计“十五五”期间城市更新投资规模将达15万亿元，其中地下管网更新投资规模将达5万亿元，带动房地产及相关行业增长动能强劲。

关键信息

城镇化发展

• 城市数量从1949年的132个增至2024年的694个。
• 2025年底常住人口城镇化率为67.89%，比2011年提高16.06个百分点，年均提高1.15个百分点。
• 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展由大规模增量扩张转向存量提质增效。

政策梳理

• 准备阶段（2015-2020年）：中央城市工作会议、住建部提出“城市双修”等概念，政策逐步明确。
• 实施阶段（2020-2024年）：2020年提出“城市更新行动”，2021年发布防止大拆大建的通知，2022年二十大报告强调城市更新与智慧城市。
• 可持续推进阶段（2024至今）：2024年二十届三中全会提出建立可持续城市更新模式，2025年中央经济工作会议和住建部会议强调“高质量推进城市更新”，2026年国务院发布《城市更新“十五五”规划》，成为首个国家级专项规划。

城市更新模式与资金来源

• 三种模式：拆除重建类、有机更新类、综合整治类，分别适用于不同发展阶段。
• 资金来源：国家预算资金、社会资本、其他资金，其中中央预算内投资2026年为970亿元，较2025年增加170亿元。
• 专项债支持：2025年城市更新相关专项债发行规模超过3500亿元，2026年上半年发行规模接近800亿元，成为核心细分领域。

工作进展

• 全国范围：2024年城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元；2025年新开工改造城镇老旧小区2.71万个，惠及470多万居民。
• 重点城市：上海、广州、北京等城市推进重点片区改造，涉及老旧小区、城中村、危旧房等。
• 典型案例：上海黄浦区保屯路211弄小区完成旧住房成套改造，居民回搬入住，成为城市更新示范项目。

投资建议

• 行业趋势：城市更新行业从增量开发转向存量运营，政策持续支持下，预计“十五五”期间城市更新将取得重要进展。
• 利好主体：资金充裕、项目经验丰富、具备资源优势的国企开发商更易受益，尤其前期已介入城市更新的国企。
• 挑战与机遇：城市更新面临资金获取、协调实施、产业运营等难点，但政策支持和资金投入为行业带来增长机遇。

风险提示

• 房地产行业下行风险。
• 城市更新的节奏和力度可能不及预期。
• 房地产政策落地进程可能不及预期。

政策与资金支持

• 中央财政支持：2024年起，中央财政按区域对城市给予定额补助，2026年15个城市入选，补助标准为东部≤8亿元，中部≤10亿元，西部≤12亿元。
• 专项债支持：2025年专项债发行规模超3500亿元，2026年一季度发行2250亿元，占新增专项债比重19.4%。
• 金融工具创新：REITs扩围至15大行业，包括城市更新设施，为融资渠道拓宽提供支持。

地方政策与实践

• 政策落地：多地发布城市更新中长期规划和专项政策，如广东、江苏、重庆、福建、广州等。
• 实施机制：地方层面围绕项目库、更新单元、规划调整、土地价款、功能转换、混合利用、联合审批、金融支持、运营维护等形成配套政策工具。
• 重点任务：包括老旧小区改造、危旧房改造、地下管网建设、历史文化街区保护、完整社区建设等。

企业参与情况

• 国企主导：在政策支持下，国企开发商成为城市更新的主要参与主体，尤其在资金、资源和项目经验方面更具优势。
• 央企合作：如中国铁建与福建签署战略合作协议，推动城市更新与区域发展结合。
• 绿地集团：在海南自贸港推进多个城市更新项目，涉及产城融合、城市功能提升等。

总结

城市更新已成为推动我国城市高质量发展的重要抓手，政策支持、资金投入和地方实践不断深化，行业从增量开发转向存量运营，国企开发商更易受益。尽管面临资金、协调、运营等难点，但政策红利与投资潜力巨大，未来城市更新将更加注重民生改善、生态修复、产业转型和文化传承，推动城市可持续发展。