> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产专题报告总结：城市更新推动高质量发展 ## 核心内容 城市更新已成为我国推动城市高质量发展的关键路径，标志着城市发展模式从大规模增量扩张向存量提质增效转变。2026年5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，标志着城市更新进入目标量化、任务分解、政策机制配套的新阶段，成为国家战略层面的重要举措。 ## 主要观点 - 城市更新是解决“城市病”、改善人居环境、推动城市内涵式发展的重要手段。 - 2025年底，我国常住人口城镇化率为67.89%，较2011年提高16.06个百分点，年均提高1.15个百分点，城镇化进入稳定发展阶段。 - 城市更新项目类型包括拆除重建、有机更新和综合整治，三种模式在不同发展阶段具有不同适用性。 - 2026年中央预算内投资城市更新专项资金规模为970亿元，较2025年增加170亿元，重点支持老旧小区、危旧房和地下管网改造。 - 2025年房地产相关专项债发行规模超过3500亿元，2026年上半年发行规模达1800亿元，城中村改造成为核心细分领域。 - 2026年城市更新相关投资规模预计达15万亿元，其中地下管网更新将拉动约5万亿元投资。 ## 关键信息 ### 城市更新政策梳理 城市更新经历了三个阶段： 1. **准备阶段（2015-2020年）**：中央城市工作会议、生态修复与城市修补、老旧小区改造等政策逐步出台。 2. **实施阶段（2020-2024年）**：城市更新行动正式实施，2021年启动第一批试点，2022年二十大报告提出打造宜居、韧性、智慧城市。 3. **可持续推进阶段（2024至今）**：国务院发布《城市更新“十五五”规划》，明确10项主要指标目标，推动城市更新进入制度化、常态化轨道。 ### 城市更新模式和资金来源 - **城市更新模式**：分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类，早期以拆除重建为主，成熟期以有机更新和综合整治为主。 - **资金来源**：包括国家预算资金、社会资本和其他资金，2026年中央财政按区域对城市给予定额补助，东部≤8亿，中部≤10亿，西部≤12亿。 - **专项债支持**：2024年起将符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围，成为城市更新融资的重要渠道。 ### 城市更新工作进展 - 2024年全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。 - 2025年全国新开工改造城镇老旧小区2.71万个，惠及470多万居民；新增停车位340多万个，更新改造地下管网84万公里。 - 各地推进城市更新项目，如上海保屯路211弄旧住房成套改造项目，实现“五个第一”，惠及居民78.9万户。 - 广州、深圳、北京等城市已明确“十五五”期间城市更新规模规划，推动重点片区改造。 ### 投资建议 - 2026年是城市更新行业高质量发展的关键一年，行业从增量开发转向存量运营。 - 国企开发商在资金、项目经验、资源整合等方面具备优势，利好资金充裕、项目经验丰富、具备资源优势的国企。 - 民营房企因现金流紧张，参与城市更新的难度较大，需加快政策支持和融资渠道创新。 ### 风险提示 - 房地产行业下行风险； - 城市更新的节奏和力度不及预期； - 房地产政策落地进程不及预期。 ## 城市更新相关图表信息（摘要） - **图表1**：城市数量增长趋势，1949年至2024年城市数量从132个增至694个。 - **图表2**：城镇化率变化，2025年底为67.89%。 - **图表3**：城市建设用地面积及同比增速，2010年后增速放缓但仍在增长。 - **图表4**：2015-2020年中央层面城市更新相关文件及会议。 - **图表5**：2020-2024年中央层面城市更新相关文件及会议。 - **图表6**：2024年至今中央层面城市更新相关文件及会议。 - **图表7**：中央层面城市更新相关文件及会议（续）。 - **图表8**：《城市更新“十五五”规划》重点任务。 - **图表9**：“十五五”期间城市更新主要指标。 - **图表10**：政策例行吹风会释放的实施信息。 - **图表11**：2025年以来部分省市城市更新相关政策。 - **图表12**：2026年上半年省市城市更新政策及实施机制。 - **图表13**：基础设施REITs项目行业范围清单。 - **图表14**：城市更新资金来源。 - **图表15**：全国实施城市更新项目数量及完成投资额。 - **图表16**：全国各省“十四五”城市更新完成情况。 - **图表17**：上海黄浦区保屯路211弄居民区改造时间节点。 - **图表18**：座谈会强调重点抓好4方面工作。 - **图表19**：部分地区“十五五”城市更新相关规划情况。 ## 城市更新企业推进情况 - 绿地集团在海南自贸港完成多项城市更新项目签约，包括海口白水塘产城融合项目和东方市中心核心区项目。 - 中国铁建与福建省政府签署战略合作框架协议，推动城市更新与区域发展结合。 ## 城市更新推进难点 - **资金筹措难度大**：城市更新项目前期投入大，回流周期长，社会资本参与意愿偏低。 - **协调实施难度大**：涉及多方利益，协调难度高，沟通成本大，拉长投资回报周期。 - **产业运营难度大**：多数城市更新项目缺乏系统性产业规划，招商引资渠道单一，可持续盈利能力不足。 ## 总结 城市更新是推动我国城市高质量发展的重要路径，政策逐步完善，资金支持增强，工作进展显著，但仍然面临资金、协调和产业运营等多方面挑战。未来，城市更新将向制度化、常态化方向发展，国企开发商有望成为主要受益方。