20131103-安信证券-房地产行业_成交维持高位-一线环比下降_二线回升_19页_1mb

房地产行业动态分析总结（2013年11月3日）

核心内容概览

2013年11月3日的房地产行业分析报告指出，当前房地产市场呈现出成交维持高位、政策趋于平稳、行业空间受限及流动性压力缓和等特征。报告维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，并指出未来只有两类地产股具有投资机会：一是快周转扩大市场份额的公司，如万科、阳光城等；二是拥有独特开发模式的企业，如华夏幸福、香江控股、京投银泰等。

主要观点

• 政策面趋于平稳：新政府的政策导向与市场预期一致，强调“市场的归市场，政府的归政府”，全面扩大供给，不再出台严厉调控政策。
• 行业空间受限：三、四线城市因人口聚集力低及供给过剩，开发商趋势性回归一、二线城市，导致行业蛋糕缩小。
• 土地市场竞争加剧：土地市场更加集中，开发商为保规模而抬高地价，牺牲利润，且保障房建设进一步挤压商品房用地。
• 房贷吸引力下降：银行对房贷资产兴趣减弱，而开发贷仍受欢迎，房价涨幅难以超过地价。
• 流动性压力缓和：净负债率下降，行业整体流动性压力较小，货币市场利率维持高位。

关键信息

1. 成交情况

• 新房成交维持高位：10月新房成交面积为2557万平方米，同比/环比增长分别为4.9%和3.6%。
• 一线城市成交环比下降：北京、广州、深圳同比分别下降11.1%、11.4%和0.8%，环比分别下降33.5%、2.7%和8.9%。
• 二线城市成交小幅回升：如天津、杭州、南京、苏州等城市成交同比和环比均有所增长。
• 三线城市成交略有回升：部分三线城市如东莞、惠州、佛山等成交量环比上升，但整体仍呈下降趋势。

2. 库存情况

• 整体库存小幅增长：26个城市一手房库存为134.0万套，同比/环比增长9.4%和0.3%。
• 去化周期变化：一线城市去化周期为5.4个月，二线城市为9.9个月，三线城市为12.8个月。
• 一线城市去化周期上升：北京、上海、广州、深圳去化周期分别为6.4、3.8、5.5和9.8个月，同比分别变动-2.9、-1.8、+0.4和+2.3个月。

3. 二手房成交

• 二手房成交回暖：上周17个城市二手房周成交面积为126.4万平方米，同比/环比增长分别为21.9%和-1.5%。
• 一线城市表现：北京同比上涨13.4%，深圳同比上涨32.1%。
• 二线城市表现：如杭州、南京、成都等城市成交量同比上涨，但部分城市如襄阳、温州等成交量下降。

4. 财务与投资情况

• 三季度利润增速小幅下降：142家地产企业前三季度收入和利润合计同比增长36.4%和26.7%，净利润增速在所有行业中排名第7。
• 毛利率下降：前三季度地产企业毛利率下滑至35.5%，主要受结算滞后及去年上半年住宅价格阶段性下降影响。
• 销售回款趋缓：前三季度销售商品、提供劳务收到的现金同比增长27.4%，但同比增速较中期下降13.2个百分点。
• 房地产投资大幅增长：前三季房地产投资同比增长66.2%，其中三季度环比二季度增长17.8%。

5. 货币市场流动性

• 央行重启逆回购：周二和周四分别进行7天和14天逆回购，净投放资金291亿元，结束连续净回笼。
• 货币市场利率高位运行：质押式回购利率1天/7天分别下降27bp和46bp至4.28%和4.60%。

投资建议

• 维持“同步大市-A”评级：对地产行业保持谨慎，认为政策面趋于平稳，但行业空间受限。
• 关注两类地产股：一是快周转扩大市场份额的公司，如万科、阳光城；二是拥有独特开发模式的企业，如华夏幸福、香江控股、京投银泰。

风险提示

• 金融体系去杠杆：可能对地产行业造成影响。
• 经济增速下滑超预期：可能影响地产行业表现。
• 再融资受阻：可能增加行业流动性压力。

要闻点评

• 政策方向符合预期：习主席讲话明确调控方向，全面扩大供给，不再出台严厉政策。
• 行业利润空间受限：随着三、四线城市供应过剩，地产行业利润和规模趋于下降，估值难以提升。

成交数据

• 一线城市成交环比下降：北京降幅明显，上海略有增长。
• 二线城市成交回升：如天津、杭州、南京、苏州等城市成交量环比上升。
• 三线城市成交略有回升：部分城市如东莞、惠州、佛山等成交量环比上升，但整体仍呈下降趋势。

库存数据

• 一线城市库存略有增长：去化周期上升，显示市场供需关系变化。
• 二线城市库存稳定：去化周期略有下降。
• 三线城市库存增长：去化周期上升，显示市场供需失衡。

融资公告

• 多家房企进行融资活动：包括发行公司债、申请贷款、提供担保等。
• 部分房企进行股权收购和转让：如中国国贸、中润资源、中粮地产等。

其他重要公告

• 中房地产：2013年利润同比下降56.7%。
• 陆家嘴：通过投资性房地产公允价值计量研究报告。
• 阳光城：阳光集团增持公司股份，计划在未来12个月内继续增持。
• 实达集团：正在筹划重大事项，31日起停牌。
• 城投控股：对子公司增资，计划投资建设天马项目。

附图说明

• 图1-13：展示房地产成交、库存及流动性变化趋势，包括一线城市、二线城市及三线城市的成交和去化周期。
• 图14-32：具体展示各城市成交及库存情况，包括同比和环比变化。

以上为2013年11月3日房地产行业动态分析的详细总结，涵盖行业趋势、政策方向、成交与库存数据、财务表现及投资建议等方面。