20160314-广发证券-房地产行业_整体成交环比微涨_二线表现好于一线_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

房地产行业整体成交情况和库存情况有所改善，但城市间表现存在明显分化。重点二线城市表现优于一线城市，销售端持续向好带动供给端改善，新开工和投资数据实现同比转正。同时，部分城市政策调整和市场动态对行业产生影响。

主要观点

• 整体成交情况：
  上周，全国房地产成交面积环比微升，但一线城市成交面积环比下降，其中北京和深圳降幅显著，而部分二线城市如天津、杭州和宁波成交面积环比大幅上升。
  1-2月全国商品房销售面积和销售金额同比大幅增长，创同期新高，一线城市和重点二线城市表现较好。

• 区域表现：
  长三角和环渤海区域成交环比微增，珠三角区域因深圳成交大幅下降而整体环比下降13.61%。
  中部和其他地区成交指数环比上升，其中南昌和成都表现较好。

• 库存情况：
  全国15城市库存指数继续下行，高库存压力缓解，北京和上海库存量处于历史低位。
  12大城市去化速度加快，供给端数据改善，新开工和投资增速首次转正。

• 政策与市场动态：
  北京规划三个新城区，以疏解城市功能。
  上海调整公积金贷款政策，放宽第二套改善型住房贷款条件。
  南京推行商品房销售摇号制度，以控制购房需求。
  广州土地市场成交活跃，住宅用地楼面价达1.47万元/平米。
  深圳监管“首付贷”存量规模约25亿至30亿元。

关键信息

• 成交数据：

  • 一线城市成交面积100万平米，环比下降6%，同比上升51.52%。
  • 重点二线城市成交面积441万平米，环比上升4%，同比上升80%。
  • 长三角、环渤海区域成交环比微增，珠三角区域成交环比下降13.61%。
  • 中部地区除长沙外，其他城市成交环比上升；其他地区除福州和吉林外，其他城市成交环比上升。

• 库存数据：

  • 全国15城市库存指数持续下行，北京和上海库存量处于历史底部。
  • 12大城市去化速度加快，销售端改善带动供给端提升。

• 市场表现：

  • 广发地产组合包括中南建设、嘉宝集团、海德股份、广东明珠和京投银泰，组合保持不变。
  • 重点覆盖公司股价周变动幅度不一，部分公司表现优于市场。

• 投资建议：

  • 基本面和政策面共振，推荐关注主流地产板块阶段性超额收益。
  • 下半年需关注成交回落对新开工和投资的压制，全年预期不乐观。

• 风险提示：

  • 利好政策落地进度不及预期。
  • 行业销售增速低于预期。

本周组合

• 上周广发地产组合：中南建设、嘉宝集团、海德股份、广东明珠、京投银泰。
• 本周组合保持不变。

地产公司市场表现跟踪

• 重点覆盖公司公告和新闻：

  • 绿地控股拟在新加坡证券交易所上市REITs，收购210亿元酒店物业。
  • 中南建设大股东增持公司股票，持股比例提升。
  • 新湖中宝收购旧改地块，用于开发住宅项目。
  • 银亿股份设立员工持股计划，资金规模3亿元。
  • 财信发展减持公司股份，涉及1934万股。
  • 华夏幸福竞得多地土地，总建面达48.43万方。
  • 首创阳光承诺不减持华远地产股份。
  • 世茂股份、北辰实业、中南建设等公司发布投资和财务数据。

• 重点覆盖公司估值和投资评级：

  • 各公司投资评级以“买入”为主，部分为“持有”。
  • 估值数据和EPS数据显示，多数公司估值合理，部分公司折价率较高。

重点城市商品房市场跟踪

• 北京：

  • 规划三个新城区，大兴、顺义、昌平将疏解城市功能，通州将疏解40万人。
  • 图8显示北京商品住宅成交与去化情况。

• 上海：

  • 调整公积金贷款政策，第二套改善型住房人均住房面积标准放宽。
  • 图10显示上海商品住宅成交与去化情况。

• 南京：

  • 推行商品房销售摇号制度，控制购房需求。
  • 图11显示南京商品住宅成交与去化情况。

• 杭州：

  • 图12显示杭州商品住宅成交与去化情况。

• 宁波：

  • 图13显示宁波商品住宅成交与去化情况。

• 苏州：

  • 图14显示苏州商品住宅成交与去化情况。

• 深圳：

  • 深圳“首付贷”存量规模约25亿至30亿元。
  • 图15显示深圳商品住宅成交与去化情况。

• 广州：

  • 土地市场活跃，住宅用地楼面价达1.47万元/平米。
  • 图16显示广州商品住宅成交与去化情况。

• 东莞：

  • 图17显示东莞商品住宅成交与去化情况。

• 南昌：

  • 图18显示南昌商品住宅成交与去化情况。

• 福州：

  • 图19显示福州商品住宅成交与去化情况。

风险提示

• 利好政策落地进度不及预期。
• 行业销售增速低于预期。

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期股价变动介于-10%至+10%之间。
  • 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%-15%。
  • 持有：预期股价变动介于-5%至+5%之间。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。