2017-2018中国住房租赁蓝皮书_52页-18mb

中国住房租赁市场发展蓝皮书总结（2017-2018）

核心内容概述

本蓝皮书系统分析了2017-2018年中国住房租赁市场的政策背景、市场情况、用户分析、新型模式及未来展望，揭示了租赁市场在国家政策推动下逐步发展壮大的趋势，以及市场供需变化、用户行为特征和新型金融模式的探索。

主要观点

政策背景

• 政策定位：十九大提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，强调租购并举，保障居民住有所居。
• 政策支持：九部委联合推动住房租赁试点，覆盖12个城市；国土资源部推动13城集体用地建设租赁住房试点。
• 租购同权：多地出台政策，赋予承租人与购房者同等的公共服务权益，如子女入学、落户政策等。
• 租赁保障：政策强调保障承租人权益，如合同稳定、租金控制、押金退还等，同时推动住房租赁立法。

市场情况

• 租赁需求增长：2017年全国租房需求同比增长57%，其中一线城市占比13%，新一线城市增长43%。
• 租赁市场结构：市场分为政府主导的保障性租赁住房与市场化租赁房源供应两部分。
• 租金走势：全国人均月租金同比上涨16.7%，一线城市涨幅相对稳定，新一线城市如成都涨幅显著。
• 租赁住房供应：多地规划增加租赁住房供应，如北京、上海、广州等城市租赁用地供应比例超20%。

关键信息

用户分析

• 用户画像：租房人群以18-35岁为主，其中24岁以下占比37%，25-30岁占比33%，30岁以上仅占30%。
• 租房状态：独居和与同住人共同租房是主要形式，一居室最受欢迎。
• 选房因素：租金是租房人群最关注的因素。
• 找房渠道：线上平台是用户首选，其中58集团和安居客占据主导地位。

新型模式

• 长租公寓市场：市场潜力巨大，代表企业包括YOU+、城家公寓、万科泊寓等，采用不同运营模式。
• REITs发展：国内REITs尚处于起步阶段，政策支持有限，产品以固定收益为主，缺乏税收优惠和分红制度。
• 类REITs产品：已有部分产品发行，如鹏华前海万科REITs、中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划等。
• 自持地块：部分开发商自持地块用于租赁，但租金回报率偏低，仅2%-3%，实际投资回报可能低于2%。

未来展望

机遇

1. 政策支持：国家高度重视租赁市场，推动租购并举，政策保障全面。
2. 租赁人口增长：预计全国租赁人口将大幅增长，至2030年达2.65亿人。
3. 市场潜力：租赁市场规模预计从2017年的12711亿元增长至2030年的41983亿元，未来增长空间巨大。
4. 一线城市发展：一线城市租赁市场仍有巨大发展空间，政策推动租赁用地供应。

挑战

1. 租金回报率偏低：当前国内租金回报率仅为2%-3%，扣除管理费用后更低。
2. 盈利模式不清晰：自持地块面临盈利难题，需探索多元化收入来源。
3. REITs发展受限：我国REITs产品尚不成熟，缺乏完善的法律、税务和市场环境。

总结

中国住房租赁市场在政策推动下正逐步走向规范化和规模化，租购并举成为主流方向。随着租赁人口增长和市场供需变化，租赁市场潜力巨大，但同时也面临租金回报率低、盈利模式不清晰及REITs发展受限等挑战。未来，政策的持续支持、金融工具的创新以及市场机制的完善将是推动租赁市场健康发展的关键。