2017-2018中国住房租赁蓝皮书-安居客房产研究院-2018.04-52页-18mb

中国住房租赁市场发展蓝皮书总结（2017-2018）

核心内容

中国住房租赁市场正经历从政策引导到市场规范的重要转型阶段。政府通过多种手段推动租赁市场发展，包括政策支持、土地供应、金融工具等，旨在构建租购并举的住房制度，保障居民居住权，促进市场稳定与可持续发展。

主要观点

• 政策背景：十九大提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
• 住房租赁发展：政策推动下，租赁市场供应主体多元化、经营服务规范化、租赁关系稳定化，同时通过保障承租人基本权益，如教育、医疗等公共服务，提升租赁吸引力。
• 租赁市场结构：租赁市场分为政府主导的保障性租赁住房和市场化租赁房源供应，前者主要服务于低收入群体，后者则更注重市场需求与供给的匹配。
• 租赁需求增长：随着城市化进程加快和房价上涨，租房需求持续增长，尤其在一线城市和新一线城市，租赁市场潜力巨大。
• 租赁市场挑战：租金回报率偏低、自持地块盈利困难、REITs产品发展尚不成熟，成为当前租赁市场面临的主要问题。

关键信息

一、政策背景

• 十九大讲话：明确住房租赁政策方向，强调保障居民居住权，推动租购并举。
• 住房租赁保障：政策保障了租购同权，赋予符合条件的承租人子女接受义务教育等公共服务权益。
• 租赁试点城市：住建部联合九部委选取了12个城市进行住房租赁试点，同时国土资源部在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
• 租赁政策要点：
  • 培育住房租赁企业
  • 扩大租赁房源供给
  • 鼓励住房租赁需求
  • 土地金融支持政策
  • 健全租赁法律法规
• 租赁政策实施亮点：
  • 广州“租购同权”政策尝试降低租赁与购房权益差距
  • 北京在租赁政策上强调保障承租人权益，如不随意涨租金、押金退还时限、禁止暴力驱逐租户等
  • 多个城市出台政策，鼓励房地产开发企业转型为租赁企业，支持租赁住房建设

二、市场情况

• 租赁市场现状：
  • 全国租赁人口约为2.5亿人，其中67.3%为租住私房
  • 租金上涨动力较强，全国人均月租金同比上涨16.7%
  • 一线城市租赁需求占全国的13%，新一线城市则占20%
• 租赁市场供求：
  • 租金与人均可支配收入增长趋势一致，但房价上涨速度远超收入增长
  • 租金回报率整体偏低，热点城市仅为2%-3%，扣除管理费用后可能更低
• 租赁市场发展趋势：
  • 一线城市租赁用地供应占比超26%，深圳未来五年租赁住房用地不少于总用地面积的60%
  • 全国租赁人口预计在2030年达到2.65亿人，租赁市场规模将达41983亿元

三、用户分析

• 用户画像：
  • 租房人群以年轻人为主，24岁以下占比最高，为37%
  • 租房人群年龄偏低，主要受经济水平限制
• 租房状态：
  • 独居人群占比高，一居室最受欢迎
  • 租金是选房首要因素，低价房源更受关注
  • 线上找房成为用户首选，58集团大平台成为主要找房入口

四、新型模式

• 长租公寓市场：
  • 市场主体包括YOU+、城家公寓、万科泊寓等
  • 运营模式多样，如资产托管、降本增效、业务协同等
• REITs发展：
  • 国内REITs发展尚处于起步阶段，以“类REITs”产品为主
  • 美国REITs市值超1万亿美元，而我国REITs发展受限于税收优惠和分红制度等
  • 国内首单租赁住房REITs在2017年10月获得批准，推动租赁市场证券化进程

五、未来展望

• 机遇：
  • 国家高度重视租赁市场，政策支持持续增强
  • 全国租赁人口将大幅增长，租赁市场规模巨大
  • 一线城市租赁市场发展空间广阔
• 挑战：
  • 租金回报率偏低，租赁市场盈利模式尚不清晰
  • 自持地块面临盈利压力，需探索更有效的运营方式
  • REITs产品发展尚不成熟，法律、税务、市场租金等条件未达成熟标准

总结

中国住房租赁市场正朝着规范化、多元化、市场化方向发展，政策支持和市场探索并行。未来，随着租赁人口的增加和政策的进一步落地，租赁市场将面临更大的机遇与挑战，需要政府、企业和社会共同努力，推动市场健康发展。