中国住房租赁市场蓝皮书·2021_51页_19mb

中国住房租赁市场蓝皮书·2021 总结

核心内容

2021年，中国住房租赁市场在政策推动和市场需求的双重驱动下迎来了崭新发展。全国租赁住房市场呈现规模扩大、产品多元化、行业标准化、国有企业引领以及租住生活方式逐渐形成等趋势。同时，通过“租住幸福指数”模型，对重点城市的租赁环境进行了系统性评估，揭示了各城市在租住环境方面的差异。

主要观点

• 政策推动有力，供给增幅显著：2021年住房租赁市场规模较2019年增长122.9%，政策扶持在资金和供给端发挥了重要作用。
• 供给分布趋于均衡，职住平衡初现：一线城市租赁住房供给逐步向外围区域疏解，新一线城市和二线城市多点开花，产业新城成为重要支撑。
• 保障性租赁住房主导地位显著：青年公寓、租赁式社区和宿舍型公寓在各城市租赁住房供给中占比均超过90%，有效平抑租金上涨。
• 产品设计回归理性，行业进入标准化时代：套均面积基本稳定，产品设计更注重客户需求，标准化服务成为核心竞争力。
• 国有企业引领行业发展：国有企业在租赁住房市场中的品牌数量和管理规模显著增长，多元化产品线和资产盘活能力增强。
• 市场需求强劲，租住生活方式形成：全国十个重点城市的平均出租率从85.1%上升至90%，续约率也明显提升，显示市场稳定性和租客满意度。

关键信息

一、2021年全国租赁住房市场发展特点

1. 政策推动有力，供给增幅显著

   • 2021年住房租赁市场规模较2019年增长122.9%。
   • 财政补贴和金融工具创新推动行业发展。

2. 供给分布趋于均衡，职住平衡初现

   • 一线城市供给逐步向外围区域疏解，如北京的石景山区、房山区。
   • 新一线城市和二线城市呈现多点开花趋势，产业新城成为租赁住房供给增长点。

3. 保障性租赁住房主导地位不动摇

   • 青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓为主要供给类型，占比均超过90%。
   • 上海、北京、深圳等一线城市的保障性租赁住房在租金控制方面效果显著。

4. 租赁住房产品分类逐步清晰，产品多元化趋势明显

   • 产品类型呈现“金字塔”结构，青年公寓占比最大，高端公寓和租赁式社区逐步发展。
   • 一线城市产品类型更丰富，部分城市六大产品类型齐全。

5. 产品设计回归理性，行业进入标准化时代

   • 套均面积稳定，整体为29.3平方米。
   • 产品设计更注重客户生活场景，优化收纳系统，提升产品力。

6. 国有企业在行业发展中的引领作用显现

   • 国有企业品牌数量占比达34%，管理规模占比达10.2%。
   • 多元化产品线和资产类型有助于存量资产盘活和增量土地开发。

7. 政策扶持推动商业闭环初步实现

   • 政策支持构建“投、融、建、管、退”闭环，引导多元化市场主体参与。
   • 金融工具如公募REITs成为行业发展的新方向。

8. 市场需求强劲，租住生活方式逐渐形成

   • 全国十个重点城市的平均出租率从85.1%上升至90%。
   • 上海出租率高达97.5%，市场需求旺盛。

二、重点城市租赁住房市场特点

(一) 第一梯队：上海、深圳、北京

• 市场需求旺盛：租金坪效和出租率均领先，其中上海表现最突出。
• 品牌聚集度高，产品线丰富：上海、深圳、北京的品牌集中度和产品多样性领先。
• 城市活力与宜居性突出：拥有完善的产业布局和配套，吸引大量高端人才。

(二) 第二梯队：广州、杭州、南京

• 需求聚焦，但供给分散：城市内部区域发展不平衡，市场需求相对疲软。
• 租住活跃度较高：广州、杭州、南京的租住活跃指数相对较高。
• 产业支撑明显：TMT、高新技术、都市休闲文化产业推动租住需求。

(三) 第三梯队：成都、武汉、重庆、西安

• 市场仍处于发展初期：整体规模较小，租金坪效和出租率较低。
• 品牌聚集度低，产品线单一：以青年公寓为主，缺乏多元化产品线。
• 人口流入显著：城市发展迅速，但租赁住房市场尚未成熟。

三、2021年政策回顾及2022年市场展望

1. 宏观政策：房地产市场体系构建完成

   • 政策强调住房租赁行业的规范与发展，构建完整的市场体系。

2. 土地政策：以增量带动存量

   • 政策鼓励将非住宅物业转为租赁住房，提升保障性租赁住房有效供给。

3. 金融财税政策：解决行业痛点

   • 通过减税降费和金融创新工具支持行业商业模式的完善。

4. 市场监管政策：发展与认定保障性租赁住房

   • 政策推动保障性租赁住房的发展与认定，规范行业行为。

5. 2022年市场展望

   • 保障性租赁住房供给将持续加大，行业商业闭环有望实现。
   • 住房租赁是一场“慢跑”，政策推动下，具备长期主义思维和客户洞察力的企业将领先发展。
   • 租售同权进一步落实，行业将进入规模化发展新阶段。

重点城市租住幸福指数

总结

2021年，中国住房租赁市场在政策推动下实现了快速发展，保障性租赁住房成为市场稳定器，产品类型逐步清晰，行业逐步进入标准化时代，国有企业开始发挥引领作用。重点城市的租住幸福指数差异显著，第一梯队城市表现突出，第三梯队城市仍需进一步发展。展望2022年，行业将进入规模化发展新阶段，政策和市场共同推动住房租赁行业迈向更成熟的商业模式。