2017-2018中国住房租赁蓝皮书-安居客房产研究院-2018.04-52页_18mb

中国住房租赁市场发展总结

核心内容

中国住房租赁市场在政策推动下进入快速发展阶段，政府通过多渠道、多主体的供给模式，以及租购同权等政策，逐步推动租赁市场规范化、规模化发展。同时，租赁市场供需结构发生变化，租赁人口和市场规模持续扩大，但租金回报率偏低、REITs发展不成熟等挑战依然存在。

主要观点

• 政策导向：十九大提出“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，推动租购并举住房制度，政府通过土地、金融、财税、监管等手段加强调控。
• 租购同权：多个城市推出租购同权政策，保障租户在子女教育、基本公共服务等方面的权益，如北京、广州、深圳等。
• 租赁市场结构：租赁市场分为政府主导的保障性租赁住房与市场化租赁房源，两者共同推动市场发展。
• 供需增长：全国租赁人口持续增长，尤其在一线城市和新一线城市，租赁需求旺盛。
• 市场挑战：租金回报率偏低，自持地块盈利压力大，REITs发展尚不成熟，存在产品属性、税收、退出机制等方面的差距。

关键信息

政策背景

• 政策目标：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
• 主要措施：
  • 培育住房租赁企业
  • 扩大租赁房源供给
  • 鼓励住房租赁需求
  • 土地金融支持政策
  • 健全租赁法律法规

重点事件

• 广州“租购同权”：赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益。
• 12城住房租赁试点：住建部联合九部委选取12个城市试点，推动租赁市场配套细则落地。
• 13城集体用地租赁试点：利用集体建设用地建设租赁住房，增加租赁房源供给。

租赁市场现状

• 供需情况：2017年全国流动人口达2.5亿，67.3%以租住私房为主。
• 租赁人口增长：2017年全国租房需求同比增长57%，其中一线城市占13%，新一线城市占20%。
• 租金走势：2017年全国人均月租金同比上涨16.7%，6-7月为租金高峰，7月后趋于稳定。
• 租赁户型需求：一居室最受欢迎，年轻人更关注低价房源。

租赁政策要点对比

租赁市场供应规划

租赁市场未来展望

• 机遇：
  • 国家高度重视租赁市场，政策支持持续加强。
  • 全国租赁人口将大幅增长，租赁市场规模预计达4.1983万亿元。
  • 一线及新一线城市租赁市场发展潜力巨大。
• 挑战：
  • 租金回报率整体偏低，热点城市仅为2%-3%。
  • 自持地块盈利压力大，需考虑管理成本与维护费用。
  • REITs发展尚不成熟，产品属性、税收、退出机制等与国外存在差距。

市场供求

• 一线城市租赁需求占比约13%，新一线城市占比约20%，且涨幅超过一线城市。
• 租金上涨与流动人口增加、城市吸引力提升有关，同时受房价上涨影响，租金回报率下降。

用户行为

• 用户画像：租房人群以18-35岁为主，24岁以下占比最高（37%）。
• 租房状态：独居、合租等模式普遍，一居室最受欢迎。
• 选房因素：租金是首要考虑因素，用户更关注低价房源。
• 找房渠道：线上找房成为首选，58集团、安居客等平台占据主导地位。

新型模式

• 长租公寓市场：预计规模巨大，代表性企业包括万科、城家公寓、新派公寓等。
• REITs发展：
  • 国内REITs尚处于起步阶段，主要以固定收益为主。
  • 美国REITs市值超1万亿美元，而中国REITs市场发展缓慢，产品类型单一，缺乏税收优惠和分红制度。

结论

中国住房租赁市场在政策支持下逐步完善，租购同权、租赁土地供应、REITs探索等举措推动市场发展。但租金回报率偏低、自持地块盈利困难、REITs制度不健全等问题仍需解决。未来，租赁市场将朝着规范化、规模化、证券化方向发展，成为房产市场的重要组成部分。