2017-2018中国住房_租赁蓝皮书_50页_18mb

中国住房租赁市场发展蓝皮书总结（2017-2018）

核心内容

本蓝皮书系统分析了2017-2018年中国住房租赁市场的发展现状、政策背景及未来趋势，强调“租购并举”政策导向，旨在通过多主体供给、多渠道保障和规范市场运营，实现住房租赁市场的健康发展，保障居民基本居住权。

主要观点

• 政策导向：十九大提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，推动建立租购并举的住房制度，以稳定市场、促进公平。
• 租赁市场发展：租赁市场逐步规范化，政府主导的保障性租赁住房与市场化租赁房源并行，推动租赁关系稳定化和经营服务规范化。
• 租购同权：多个城市如北京、广州、深圳等，已开始实施租购同权政策，赋予承租人子女教育、医疗等公共服务权益，增强租赁市场的吸引力和保障力。
• 租赁用地供应：政府加大租赁用地供应，如北京、上海、广州、深圳等超过10个城市已开始增加租赁土地供应规模，租赁用地占住宅供地比例持续提升。
• 租赁需求增长：随着城市化进程和房价上涨，租赁需求持续增长，一线城市和新一线城市成为主要租赁市场。
• 租赁市场挑战：租金回报率偏低，自持地块盈利模式尚不成熟，REITs产品发展仍处于起步阶段，缺乏成熟的法律和税收支持。

关键信息

住房租赁政策要点

• 租购同权：

  • 广州：赋予承租人子女就近入学等公共服务权益。
  • 北京：明确保障承租人权益，如合同终止后3日内退回押金、不得暴力驱赶租户等。
  • 深圳：鼓励“城中村”规模化租赁，统一租赁经营。
  • 成都：新建约30万套人才公寓，租满5年后可申请购买。

• 租赁试点：

  • 12城住房租赁试点：住建部联合九部委开展，推动租赁市场配套细则落地。
  • 13城集体建设用地租赁试点：国土资源部支持利用集体建设用地建设租赁住房，激活租赁市场源头。

• 租赁市场发展措施：

  • 培育住房租赁企业
  • 扩大租赁房源供给
  • 鼓励住房租赁需求
  • 土地金融支持政策
  • 健全租赁法律法规

市场供求情况

• 租赁人口：2017年全国流动人口达2.5亿，其中67.3%以租住私房为主要居住方式。
• 租赁需求增长：2017年全国租赁需求同比增长57%，一线城市占比13%，新一线城市增长43%。
• 租金变化：2017年全国人均月租金同比上涨16.7%，一线城市中北京涨幅最大（14.1%），部分城市如杭州在四季度租金大幅回落。

用户行为分析

• 用户画像：
  • 年龄分布：24岁以下占比最高（37%），25-30岁占比33%，30岁以上占比30%。
  • 性别分布：未明确，但显示年轻化趋势。
• 租房状态：
  • 独居：整租一套房或单独租一个房间。
• 选房因素：
  • 租金是首要关注因素。
  • 一居室最受欢迎。
  • 低价房源关注度高。

线上找房趋势

• 租房渠道：线上平台成为用户首选，其中58集团占据主导地位。
• 百度搜索指数：安居客在2017年百度搜索指数走势领先。

新型租赁模式

• 长租公寓市场：市场规模巨大，代表企业包括YOU+、城家公寓、万科泊寓、新派公寓、魔方公寓、世联红璞等。
• REITs发展：
  • 国内REITs尚处于起步阶段，政策支持较少。
  • 美国REITs市值超1万亿美元，而中国REITs发展仍不成熟，缺乏税收优惠和分红制度。
  • 2017年国内首单房产企业租赁住房REITs获批，推动租赁市场金融化发展。

未来展望

机遇

1. 政策支持：国家高度重视租赁市场，政策支持持续加强。
2. 租赁人口增长：预计全国租赁人口将大幅增长，租赁市场规模也将持续扩大。
3. 市场潜力巨大：租赁市场未来规模巨大，尤其是TOP20城市和非一二线城市，租赁市场占比持续提升。

挑战

1. 租金回报率低：热点城市租金回报率仅为2%-3%，扣除管理成本后实际回报率更低。
2. 自持地块盈利困难：开发商自持地块面临盈利压力，需探索可持续的盈利模式。
3. REITs发展受限：缺乏成熟的法律、税收和市场环境，REITs产品发展仍需政策支持和市场培育。

总结

中国住房租赁市场在政策推动下逐步走向规范化和规模化，租购同权政策成为重要突破口，保障承租人权益，提升租赁市场吸引力。随着租赁人口的增加和租赁用地供应的扩大，市场前景广阔，但租金回报率偏低、自持地块盈利困难、REITs产品发展受限等问题仍需解决。未来，政府需在金融、财税、土地、监管等方面进一步完善政策，推动租赁市场健康发展。