20160504-第一上海证券-利率下行中的房地产市场专题之二_信贷分化超预期_居民端加杠杆空间广大_16页_427kb

报告摘要

文档总结

核心内容

本报告主要探讨了居民端加杠杆对经济和房地产市场的影响，分析了全球主要发达经济体（包括美国、德国等）以及中国居民杠杆率的现状和趋势，并基于这些分析提出投资建议。

主要观点

居民端加杠杆是经济繁荣的重要推动力
- 全球主要发达经济体在近二十年内均经历过居民端加杠杆阶段，尤其是在2008年金融危机前，居民杠杆率快速攀升，推动了消费和房地产市场的繁荣。
- 居民总负债与可支配收入的比率是衡量居民杠杆率的重要指标，其背后反映了居民的收入偿付能力。
中国居民杠杆率仍处于较低水平
- 中国居民的总负债占可支配收入的比率虽然在上升，但相比发达国家仍处于较低水平。
- 中国居民的总负债占储蓄存款的比率仅为49%，意味着居民有2倍于债务的偿付能力。
- 房屋按揭贷款占居民总负债的比例也相对较低，约为50%-54%，远低于美国和德国的70%。
居民杠杆率与城市房价正相关
- 居民端杠杆率越高，或增幅越大，城市的房价上涨越快。
- 厦门、深圳、合肥、杭州、南京等热点二线城市在2015年房价同比增幅与居民杠杆率高度相关。
地区之间居民杠杆率分化显著
- 部分省份（如福建、浙江、广东、贵州、宁夏、云南、广西）的居民杠杆率高于全国均值，但其房贷占比存在差异，表明杠杆率差异不仅仅由房贷驱动。
- 经济发达地区居民储蓄增速低于全国，而欠发达地区居民储蓄增速高于全国，反映出资产出表和储蓄积累的不同趋势。
上限思维有助于识别未来市场机会
- 中国居民端杠杆率仍有较大提升空间，尤其是中等发达区域。
- 用上限思维看待当前市场，有助于寻找未来可能崛起的城市和受益企业。

关键信息

居民总负债/居民可支配收入：衡量居民杠杆率的核心指标，反映偿付能力。
居民总负债/居民储蓄存款：用于衡量居民的杠杆水平，中国居民有2倍于债务的偿付能力。
居民房贷余额/居民总负债：中国居民房贷占比约为50%-54%，远低于发达国家。
居民房贷余额/居民储蓄存款：中国居民购房杠杆率约为4倍于债务，反映购房能力较强。
2015年数据：中国居民总负债占储蓄存款的49%，表明偿付能力强。
城市房价与居民杠杆率关系：高杠杆率与高房价增长正相关，尤其在二线城市表现明显。
投资建议：看好二线城市布局的优质大型房企，如华润置地（1109）、中国海外发展（688）、融创中国（1918）、旭辉控股（884）、龙湖地产（960）。