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调控放松行情延续，景气能否接续待观察

核心内容概述

2022年8月15日至9月15日期间，房地产板块在申万行业中表现突出，涨幅达到10.57%，远超上证指数（-2.32%）的12.89%。此轮行情被归类为“模式3”——政策边际放松但景气没有显著改善。该模式在历史复盘中表现为短期内的行情上涨，但缺乏基本面支撑，持续时间相对较短。

主要观点

• 当前行情模式：地产板块上涨主要由政策放松驱动，而非行业景气度的实质性改善。
• 政策放松进展：
  • LPR下调：8月22日，5年期LPR下调15BP，降低购房成本。
  • 专项借款：国务院首次提出“保交楼专项借款”，多地设立房地产纾困基金。
  • 首付比例调整：省会及部分强二线城市对首付比例、二套房贷认定规则、购房资格等核心政策进行放松。
• 景气度未改善：70城房价指数月环比涨跌幅未明显改善，销售依然低迷，行业景气仍处于低位。
• 未来展望：
  • 政策放松趋势：热点城市调控政策进一步放松，但一线城市的调整可能性较低。
  • 行情持续性：若景气未改善，模式3行情可能难以持续；只有行业景气度出现明显好转（如房价止跌企稳），地产行情才可能转向“模式1”（调控放松叠加景气改善），从而实现长期上涨。

关键信息总结

调控放松政策类型与进展

• LPR下调：8月22日，5年期LPR下调15BP，释放稳定市场信号。
• 保交楼专项借款：多地设立房地产纾困基金，如郑州设立百亿元基金，南宁设立30亿元基金等。
• 首付比例调整：
  • 南京、苏州、厦门、福州、无锡等地调整首套房和二套房首付比例。
  • 部分城市调整二套房贷认定规则，允许贷款结清家庭再次购房享受优惠。
• 购房资格放宽：苏州、青岛等地放松购房资格限制，推动市场活跃度。

行情模式分析

行情驱动因素

• 政策放松：多地调整首付比例、二套房贷认定规则、购房资格限制等，释放积极信号。
• 行业基本面：房价指数未明显改善，销售仍处弱势，景气度尚未恢复。
• 市场预期：短期内政策放松趋势未变，但长期行情依赖于行业景气改善。

风险提示

• 历史对比研究和逻辑推演存在局限性。
• 市场学习效应可能超预期，影响政策效果。

相关报告

1. 《地产板块何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键》（2022-02-08）
2. 《房地产调控如何“松”？七次调控复盘启示》（2022-02-12）
3. 《地产对增长的影响究竟有多大？》（2021-12-22）

投资评级说明

• 行业评级：
  • 增持：未来6个月投资收益率领先市场基准指数5%以上；
  • 中性：未来6个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%；
  • 减持：未来6个月投资收益率落后市场基准指数5%以上。
• 公司评级：
  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上；
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%至15%；
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%；
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%至；
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上；
  • 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性事件。

总结

当前房地产板块的上涨主要由政策放松驱动，但行业景气度尚未明显改善，行情仍处于“模式3”阶段。虽然热点城市政策进一步放松，但一线城市尚未跟进。若景气度无法改善，地产行情可能难以持续。投资者需关注后续政策效果与市场反应，以判断行情是否能够转向“模式1”。