20231210-天风证券-房地产行业研究周报_如何看待当前的房价下行压力__19页_1mb

房地产行业研究周报（2023年12月10日）

投资评级：强于大市（维持评级）
分析师：鲍荣富、王雯

核心观点

1. 房价下行压力加大：10月一线城市新房、二手房价格环比分别下跌0.3%和0.8%，创多年新低，需求侧呈现钝化，政策放松可能性提升。
2. 供需再平衡：“房住不炒”调控转向引导，政策宽松周期或长期化，优质房企销售反映真实需求支撑，关注城市核心区布局机会。
3. 融资支持与行业分化：供给端“三支箭”政策持续发力，需求端政策优化，行业信用风险蔓延仍是主要风险点。

数据要点

1. 房价数据

• 新房端：10月一线城市环比-0.3%（北京-0.4%，上海+0.2%，广州-0.7%，深圳-0.5%），二线城市-0.2%，三线城市-0.5%。
• 二手房端：一线城市环比-0.8%（北京-1.1%，上海-0.8%，广州-0.8%，深圳-0.5%），二线城市-0.5%，三线城市-0.6%。
• 百强房企：11月销售单月均价同比+15%，环比-94%，房企冲刺业绩阶段降价压力加大。

2. 政策动态

• 全国政策：央行强调落实“金融16条”，加大对保交楼、城中村改造等金融支持。
• 地方政策：海南、苏州、定西、宁波等地出台购房补贴、契税减免等措施。

3. 市场成交

• 新房市场：本周60城成交面积309万平，同比-25.25%，一线城市去化加速。
• 二手房市场：本周17城成交面积175万平，同比+16.39%，一线城市价格降幅收窄。
• 土地市场：本周土地成交金额1115亿元，环比下降显著，溢价率回落至3.37%。

4. 融资动态

• 本周房企境内债发行664亿元，净融资-869亿元，偿债压力仍存。
• 公司层面：招商蛇口、中国海外发展获控股股东增持。

投资建议

1. 重点标的：
   • 地产龙头：招商蛇口、保利发展、中国海外发展；
   • 物管企业：招商积余、保利物业；
   • 主题机会：保障房、城中村改造（绿城管理控股、城建发展）。
2. 风险提示：信用风险、销售超预期下行、政策力度不及预期。

尾部信息

• 免责声明：本报告所含信息均来自公开资料，不构成投资建议。