2025-09-10-港交所-华侨城（亚洲）_2025中期报告页_49页_909kb

OCT 华侨城亚洲详细总结

公司概况

• 公司名称：華僑城(亞洲)控股有限公司
• 注册地：开曼群岛
• 股份代号：03366
• 股份简称：華僑城(亞洲)
• 公司网址：http://www.oct-asia.com
• 主要办公地点：香港九龙港威大厦，保誠保險大廈21樓2103室
• 主要股份过户登记处：Ocorian Trust (Cayman) Limited，地址：Windward 3, Regatta Office Park, PO Box 1350, Grand Cayman, KY1-1108, Cayman Islands
• 香港股份过户登记分处：香港中央证券登记有限公司，地址：香港皇后大道东183号，合和中心17楼1712-16号铺
• 主要往来银行：中国银行（香港）有限公司、中国光大银行股份有限公司香港分行、恒生银行有限公司、兴业银行股份有限公司香港分行、南洋商业银行有限公司
• 联席公司秘书：成玫女士、何斯敏女士（香港执业律师）
• 核数师：香港立信德豪会计师事务所有限公司，为注册公众利益实体核数师
• 香港法律顾问：HW Lawyers，地址：英皇道728号，K11 Atelier King's Road，2511-2512室

董事会及治理结构

• 执行董事：刘宇（主席）、王建文（行政总裁）、祁建荣
• 非执行董事：杨国彬
• 独立非执行董事：黄慧玲、林诚光、朱永耀
• 审核委员会：黄慧玲（主席）、林诚光、杨国彬
• 提名委员会：刘宇（主席）、黄慧玲、林诚光
• ESG委员会：刘宇（主席）、王建文、祁建荣、朱永耀

经营业绩与业务回顾

• 2025年上半年经营收入：约人民币2.61亿元，同比下降约56.4%，主要由于去年同期包含上海置地项目收入（已出售）
• 权益持有人应佔亏损：约人民币1.91亿元，同比减亏约人民币0.30亿元，主要因投资与基金业务减亏，境外银行借款及利息费用减少
• 毛利率：约17.8%（去年同期：约18.6%），下降0.8个百分点，主要因部分项目收入结转对应毛利率较低
• 综合开发业务收入：约人民币2.59亿元，同比下降约56.5%
• 投资及基金业务收入：约人民币133万元，同比下降约58.6%，主要因部分基金进入清算期及退出项目减少基金管理费收入

综合开发业务

• 重点布局地区：长三角及粤港澳大湾区核心都市圈，包括合肥、重庆、中山、西安等城市
• 土地储备：截至2025年6月30日，全口径土地储备共84.85万平方米
• 销售情况：全口径销售面积4.61万平方米，全口径销售金额人民币5.35亿元，同比增长29.5%；权益口径销售金额约人民币2.51亿元，同比增长约76.8%
• 合肥华侨城国际小镇项目：合约销售金额同比增长约235%，形成社区、商业、微度假、产业办公一体化商业体系，与周边重点企业协同发展

股权投资及基金业务

• 投资及基金业务收入：人民币133万元，同比下降约58.6%
• 基金规模：管理及参股基金规模人民币41.72亿元，主动管理基金规模人民币13亿元
• 易宝项目：全部退出，实现约26%投资回报率
• 基金退出：主动管理基金加快退出步伐，通过多种方式实现部分项目退出

财务回顾

• 总资产：约人民币115.28亿元，较2024年12月31日下降约0.6%
• 权益总额：约人民币10.66亿元，较2024年12月31日下降约10.9%
• 流动资产：约人民币80.53亿元，较2024年12月31日微降
• 流动负债：约人民币57.17亿元，较2024年12月31日下降
• 流动比率：约1.41，较2024年12月31日上升0.02点
• 未偿还银行及其他贷款：约人民币16.27亿元，其中港币贷款占比约45.9%，人民币贷款占比约54.1%
• 银行及其他贷款利率：年利率2.85%至5.3%，较去年同期有所下降
• 资本负债比率：约70.65%，较2024年12月31日下降0.13个百分点

股息

• 2025年中期股息：董事会建议不派发，2024年同期亦未派发

流动资金及财务资源

• 营运资金：主要依赖内部现金流、银行信贷备用额及股东贷款
• 未偿还银行及其他贷款：约人民币16.27亿元，较2024年12月31日减少约2.24亿元
• 现金流：经营活动现金净额为人民币250,455千元，投资活动现金净额为人民币41,496千元，融资活动现金净额为人民币-231,649千元
• 现金及现金等价物：截至2025年6月30日，约人民币133,625千元

或然负债

• 按揭贷款担保：约人民币2.37亿元，较2024年12月31日减少约人民币2.49亿元
• 担保解除条件：在个别房屋所有权证发出后解除
• 银行可支取保证金：若买家未能支付按揭分期款项，银行可支取抵押保证金，若保证金不足，可要求公司偿还未支付余额

展望

• 2025年下半年经济展望：全球经济增长将受到通胀压力趋缓及央行宽松政策影响，但地缘政治冲突及货币政策分化仍构成制约
• 中国经济：在“稳中求进”基调下，有望保持5%以上GDP增速，政策持续发力，推动城市更新及融资成本下行
• 集团策略：继续以“去库存、盘资产、防风险”为主线，优化现金流，为中长期转型奠定基础
• 综合开发业务：聚焦销售去化，灵活调整销售策略，积极对接地方政府，利用土地收储及调规政策加快项目去化
• 股权投资及基金业务：把握退出窗口，通过IPO、并购重组等多元化路径实现退出，加强风险管理与流程优化

员工及薪酬政策

• 全职员工：共119名
• 薪酬政策：基于行业水平、员工经验及表现制定，每年审阅，维持具竞争力水平
• 花红发放：基于集团业绩及个人表现
• 退休计划：符合相关法律及法规
• 董事及高管薪酬：基于职责、资历、市场情况、公司业绩及个人表现
• 培训：涵盖经营及业务导向、法律及风险管理、诚信教育等

重要事项

• 核数师变更：毕马威会计师事务所退任，立信德豪会计师事务所接任，任期至2026年股东周年大会结束
• 无重大投资、收购或出售：除已披露事项外，本期无其他重大投资、收购或出售附屬公司、联营公司或合营企业
• 无重大资本资产计划：截至报告日期，无已获董事会批准的重大投资或资本资产计划

股权披露

• 董事及高管股份权益：林诚光为实益拥有人，持有1,000,000股，约占已发行股份的0.13%
• 主要股东：
  • Pacific Climax Limited：实益拥有人，持有530,894,000股，约占70.94%
  • 香港华侨城有限公司：受控制公司权益，持有530,894,000股，约占70.94%
  • 深圳华侨城股份有限公司：受控制公司权益，持有530,894,000股，约占70.94%
  • 华侨城集团有限公司：受控制公司权益，持有530,894,000股，约占70.94%

企业治理

• 企业治理：致力于诚信、透明度、问责性、高道德标准及可持续发展
• 遵守规则：遵守上市规则附录C1所载的企业治理守则
• 董事交易守则：采用标准守则，董事确认遵守相关交易守则
• 审核委员会：已审阅未经审计中期业绩、中期业绩公告及本报告，讨论集团内部监控、会计原则及惯例

财务报表

• 综合损益表：

  • 收入：人民币260,707千元
  • 销售成本：人民币214,212千元
  • 毛利：人民币46,495千元
  • 其他净（亏损）/收益：人民币-5,740千元
  • 销售费用：人民币33,745千元
  • 管理费用：人民币33,115千元
  • 经营（亏损）/利润：人民币-25,803千元
  • 融资成本：人民币-181,237千元
  • 应佔联营公司之溢利扣减亏损：人民币11,304千元
  • 应佔合营企业之亏损：人民币-18,941千元
  • 税前（亏损）/利润：人民币-214,677千元
  • 所得税：人民币-10,231千元
  • 期间亏损：人民币-224,908千元
  • 归属于：
    • 本公司权益持有人：人民币-191,347千元
    • 非控股股东权益：人民币-33,561千元
  • 每股基本亏损：人民币-0.256元

• 综合损益及其他综合收益表：

  • 期间亏损：人民币-224,908千元
  • 期间其他综合收益：人民币94,441千元
  • 期间综合收益总额：人民币-130,467千元
  • 归属于：
    • 本公司权益持有人：人民币-96,906千元
    • 非控股股东权益：人民币-33,561千元
  • 每股基本亏损：人民币-0.256元

• 综合财务状况表：

  • 总资产：约人民币115.28亿元
  • 流动资产：约人民币80.53亿元
  • 非流动资产：约人民币3,474,954千元
  • 流动负债：约人民币57.17亿元
  • 非流动负债：约人民币4,744,855千元
  • 资产净值：约人民币1,066,463千元
  • 资本及储备：约人民币1,066,463千元

• 综合权益变动表：

  • 归属于本公司权益持有人亏损：人民币-191,347千元
  • 非控股股东权益：人民币-33,561千元
  • 权益总额：人民币-224,908千元

财务报告附注

• 会计政策：遵循《香港财务报告准则》及《香港会计准则第34号》，未采用尚未生效的新准则

• 收入分类：

  • 销售物业：人民币234,845千元
  • 酒店收入：人民币-千元
  • 基金管理费收入：人民币1,335千元
  • 其他收入：人民币24,527千元
  • 总收入：人民币260,707千元

• 分部报告：

  • 综合开发业务：收入人民币259,372千元，亏损人民币-51,890千元
  • 权益投资及基金业务：收入人民币1,335千元，亏损人民币-37,129千元
  • 合并亏损：人民币-224,908千元

• 税项：

  • 企业所得税：人民币4,362千元
  • 中国土地增值税：人民币5,869千元
  • 所得税总额：人民币10,231千元

• 基本每股亏损：

  • 2025年：人民币-0.256元
  • 2024年：人民币-0.296元

• 物业、厂房及设备：

  • 本期无购置投资物业、厂房及设备项目

• 联营公司权益：

  • 上市投资：应佔净资产人民币402,924千元，商誉人民币246,911千元
  • 非上市投资：应佔净资产人民币1,040,130千元，商誉人民币1,360千元

• 合营企业权益：

  • 非上市投资：应佔净资产人民币351,668千元

• 应收账款及其他应收款：

  • 应收账款：人民币125,430千元
  • 其他应收款：人民币107千元

总结

华侨城亚洲在2025年上半年面临复杂的经济环境，采取了“精益管理、提质增效”的策略，加大营销去化和现金流管理。尽管整体业绩表现不佳，但投资与基金业务有所改善。公司积极调整销售策略，加强风险管理和资产处置，以优化现金流并推动长期转型。同时，公司治理结构稳定，核数师已更换，主要股东权益清晰。财务状况显示公司资产与负债结构有所调整，流动比率上升，现金流状况保持稳健，但整体仍面临亏损。