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2021年报及2022一季报点评：否终极将泰来

核心内容总结

行业基本面分析

2021年房地产行业整体表现承压，营收增速放缓，盈利规模大幅下降，行业毛利率和净利率均降至历史低位。具体表现为：

• 营收增速放缓：2021年全年房地产板块营收同比增长9%，较2020年减少3个百分点。2021年四季度及2022年一季度营收同比增速分别为-10%和-13%，为近期最低。
• 盈利大幅下滑：2021年行业整体净利润为303亿元，同比减少85%。2022年一季度净利润同比增速为-41%，但实现单季度盈利触底反弹。
• 盈利能力下滑：2021年毛利率为20.8%，净利率为2.5%，较2020年分别下降6.2和6.8个百分点。2022年一季度毛利率和净利率分别为20.3%和2.3%，环比有所改善。
• 现金流压力：2021年行业出现筹资端净流出，导致现金流为负。2022年一季度经营现金流流出975亿元，资金链承压。

负债与偿债能力

• 负债水平压降：2021年净负债率为79.3%，剔除预收款资产负债率为72.4%，现金短债比为0.97，分别较上年减少2.1个百分点、持平、减少0.13。
• 短期偿债压力：2022年一季度净负债率上升，现金短债比下降，反映行业资金紧张。2022年上半年仍是房企偿债高峰期，需持续关注短期偿债风险。

行业结构与子板块表现

• 子板块划分：2021年三季度新增房地产服务子板块，与房地产开发业务共同构成二级子板块。
• 商业地产与产业地产表现突出：2021年商业地产及产业地产毛利率分别为29.4%和38%，表现优于其他子板块。
• 住宅开发仍是主要收入来源：2021年住宅开发营收占比最高，但毛利率相对较低。

投资策略

• 推荐企业：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企，如保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企，如滨江集团、绿城中国；地方国央企龙头，如建发国际、越秀地产；优质民企修复机会，如旭辉控股、金科股份等。
• 政策预期：在“稳增长”政策背景下，行业基本面有望持续改善，房地产市场将逐步复苏。

主要观点

• 2021年房地产行业面临多重压力，包括销售市场下行、融资环境收紧及房企暴雷等，导致行业盈利和现金流状况恶化。
• 2022年一季度行业利润规模由负转正，显示行业基本面开始触底反弹，盈利能力有望逐步恢复。
• 2022年上半年仍是房企偿债高峰期，需持续关注短期偿债压力及行业资金状况。
• 政策支持对行业复苏起到关键作用，多地出台政策放松购房限制、优化公积金贷款等，以提振市场信心。
• 商业地产及产业地产因其高盈利能力，成为行业复苏的重要驱动力。

关键信息

• 销售市场：2022年4月24日-4月30日，30城新房成交面积单周同比-50%，一线城市同比-53%，二线城市同比-73%，三线城市同比+2%。
• 二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-30%，累计同比-31%。
• 土地市场：100城土地供应面积累计同比+13%，成交面积累计同比-11%，成交金额累计同比-56%，土地溢价率5.06%。
• 重点城市销售数据：北京、上海、广州、深圳等城市周度销售面积出现大幅波动，其中北京、上海、杭州、南京、武汉等城市销售面积环比下降显著。
• 政策动态：贵阳、沈阳、达州等地出台多项房地产支持政策，包括降低首付比例、放宽公积金贷款、优化限购政策等，以促进市场稳定发展。

风险提示

• 销售市场加速下行，个别房企出现债务违约暴雷，需警惕市场风险。
• 行业仍处于恢复期，短期偿债压力较大，需关注房企资金链状况。

图表与数据

• 图1：2017-2021年申万房地产营收及增速
• 图2：2020-2022年申万房地产季度营收及增速
• 图3：2017-2021年申万房地产归母净利润及增速
• 图4：2020-2022年申万房地产季度归母净利及增速
• 图5：2017-2021年申万房地产毛利率及净利率
• 图6：2020-2022年申万房地产季度毛利率及净利率
• 图9：2016-2021年房地产行业三道红线
• 图10：2022Q1-2022Q1房地产行业三道红线
• 图11：2017-2021年房地产行业现金流量净额
• 图12：2017-2021年房地产行业现金及现金等价物净额
• 图13：子板块营收占比
• 图14：子板块算术平均毛利率
• 图15：申万一级行业涨跌幅
• 图16：本周涨跌幅前十位
• 图17：本周涨跌幅后十位
• 图18：房地产行业近三年PE（TTM）
• 图19：房地产行业近三年PB（LF）
• 图20-30：重点城市销售及土地市场数据
• 表1：2016-2021年行业资产负债表结构
• 表2：2020Q1-2022Q1房地产行业现金流量情况
• 表3：部分重点城市周度销售面积及环比变化

结论

房地产行业在2021年经历了严峻挑战，但2022年一季度开始显现复苏迹象。随着政策支持和融资环境改善，行业基本面有望逐步改善，盈利能力将逐步回升。在“稳增长”背景下，投资策略建议关注经营稳健、资信良好的龙头房企及具有发展潜力的优质民企，同时需警惕销售市场下行和个别房企债务违约风险。