带你前线看地产系列之十一_长沙调研纪要_19页_1mb

长沙房地产市场调研总结

核心内容概述

本报告基于2017年5月对长沙房地产市场的实地调研，分析了长沙的政策调控、市场供需、土地供应及未来城市规划等多方面情况。报告指出，尽管长沙实施了严格的“四限”政策（限购、限贷、限价、限售），但市场整体仍保持增长态势，房价和成交量同步上升，主要得益于城市资源集聚效应、政策调整和土地供应减少。

主要观点

• 市场预期乐观：尽管调控政策趋严，但房企和购房者对市场发展仍持乐观态度，尤其在热点区域如梅溪湖、滨江新城等。
• 政策由松转紧：长沙房地产政策在2016年以宽松为主，旨在去库存，后逐步收紧，特别是2017年3月和5月的调控政策，对新房和二手房均实施严格管控。
• 房价快速上涨：2016年中后，长沙房价显著上涨，2017年5月均价约为9000元/平米，较一年前上涨40%。
• 供需结构改善：土地供应减少，库存去化周期下降，推动房价上涨。2016年长沙新房成交量首次突破2000万平米，供销比持续下滑。
• 购房客群结构变化：省内其他县市居民因教育资源和城市发展成为长沙购房主力，投资性客户减少。
• 信贷环境宽松：长沙首套房按揭利率仍有一定折扣，二套房利率上浮10%，客户获取贷款难度不大。
• 棚改推进缓慢：由于房价偏低和拆迁难度大，棚改对市场影响有限。

关键信息

城市概况

• 长沙是湖南省政治、经济、文化、科教中心，城市规划领先，人口持续流入。
• 长沙作为“单核”城市，对周边城市具有显著的虹吸效应。
• 2015年设立湖南湘江新区，成为中部首个国家级新区，定位为湖南省省会、长江中游重要中心城市、国家历史文化名城。
• 长沙人口持续增长，2005-2016年年均增长11.4万，2014年后增速加快。

城市规划

• 长沙城市空间结构为“一轴两带多中心、一主两次五组团”，重点发展湘江发展轴、梅溪湖、滨江新城、洋湖等板块。
• 梅溪湖板块以教育资源为核心卖点，吸引大量省内居民购房。
• 滨江新城定位高端，土地供给有限，发展潜力较大。
• 武广板块尚未有详细规划，但预计将成为未来重点打造区域。

土地供应

• 2014年后长沙大幅减少土地供应，2016年成交土地建筑面积仅为2013年的30%。
• 2016年梅溪湖地王成交楼面价达9241元/平米，溢价率180%，对房价有显著推动作用。

市场情况

• 新房市场：2016年中后长沙新房市场持续升温，成交量和价格齐升，热点区域如梅溪湖、滨江新城、岳麓区等表现突出。
• 二手房市场：受政策影响，二手房市场相对宽松，但2017年5月开始纳入限购，市场格局发生改变。
• 一二手倒挂现象：在梅溪湖、滨江新城等热点区域，新房价格高于二手房，出现一二手倒挂。

政策调控

• 2016年1-8月政策以宽松为主，旨在加快去库存。
• 2016年11月、2017年3月、2017年5月三次出台调控政策，逐步收紧限购、限贷、限价、限售。
• 限购政策执行严格，购房者无法通过补缴社保或个税获取资格。
• 2017年5月新政后，长沙“四限”政策全面到位，限购范围涵盖一手及二手房。

购房客群

• 长沙房价上涨吸引大量省内三四线城市居民购房，购房目的以自住为主。
• 梅溪湖板块因教育资源丰富，成为省内居民购房的首选区域。
• 湖南省外投资客基本退出长沙市场，本地购房者为主。

信贷情况

• 首套房按揭利率有折扣（9折至95折），二套房利率上浮10%。
• 银行对优质客户给予利率优惠，客户获取贷款难度不大。

棚改情况

• 长沙棚改推进缓慢，主要因房价偏低，导致项目收益率低，且拆迁难度大。
• 2016年完成棚户区改造4.2万户、553.6万平方米，2017年计划改造217万平方米。

总结

长沙作为湖南省会城市，具备显著的经济、教育和城市发展优势，对周边城市具有较强的虹吸效应。政策调控从宽松转向收紧，但市场仍保持增长，房价和成交量同步上升。未来长沙房价整体看涨，重点区域如梅溪湖、滨江新城等发展潜力较大，购房客群以省内居民为主，教育资源成为主要吸引力。信贷环境相对宽松，但限购政策执行严格。棚改进展缓慢，对市场影响有限。整体来看，长沙房地产市场在政策调整和市场供需变化下仍保持活跃，未来有望持续增长。