20210226-西南证券-房地产事件点评_供给侧改革形成闭环_行业进入良性发展_5页_904kb

供给侧改革形成闭环，行业进入良性发展总结

核心内容

房地产行业正经历由“供给侧改革”驱动的结构性调整，政策导向从过去以刺激需求为主的调控转向以优化供给结构为核心。通过土地供应“两集中”政策的实施，结合“三道红线”和房贷集中度管理等融资政策，行业竞争格局正在向更加有序、健康的模式转变。

主要观点

• 政策背景：近期天津、青岛、郑州等城市已开始实施土地供应“两集中”政策，即集中发布出让公告和集中组织出让活动。预计未来将在22个重点一二线城市全面推行。
• 行业转型：房地产调控长效机制逐步完善，行业进入良性竞争阶段。政策旨在提升市场透明度，减少无序竞争，遏制过度加杠杆行为。
• 土地价格控制：集中供应有助于控制地价上涨，原因包括：
  • 土地集中供应使资金分流，房企竞拍数量减少，溢价率降低；
  • 地方政府难以通过“饥饿营销”抬高地价，需更谨慎定价，同时可能增加供地量，体现政府向企业的让利。
• 房企分化：短期资金压力增大，促使房企进行城市布局分化：
  • 一二线城市土拍难度加大，资金压力显著；
  • 财务稳健、有较强偿债能力的房企更具竞争优势；
  • 杠杆较高、偿债压力大的房企可能转向三四线城市。
• 行业格局变化：供给侧改革进一步加剧行业分化，财务稳健、深耕一二线、拿地渠道多元化的龙头企业将更具竞争力。

关键信息

政策影响

• 土地供应“两集中”政策与融资政策形成闭环，推动行业良性发展。
• 政策重点在于提升市场透明度、规范土地出让流程，抑制投机行为。

行业趋势

• 房企间竞争由“拍地”转向“投资研策”和“资源协调”。
• 一二线城市土地供应集中，将提升房企对城市周期判断的能力。

投资策略

• 板块估值处于低位，具备配置价值。
• 建议重点关注以下三类房企：
  • 均衡型优质房企：万科A、保利地产、旭辉控股、建发国际控股；
  • 永续经营型特色房企：新城控股、龙湖集团、华润置地、宝龙地产；
  • 城市更新型特色房企：佳兆业集团、龙光集团。

风险提示

• 项目交付风险；
• 项目销售回款风险；
• 行业政策调控风险。

数据概览

投资评级说明

公司评级

• 买入：个股相对沪深300指数涨幅在20%以上；
• 持有：个股相对沪深300指数涨幅介于10%与20%之间；
• 中性：个股相对沪深300指数涨幅介于-10%与10%之间；
• 回避：个股相对沪深300指数涨幅介于-20%与-10%之间；
• 卖出：个股相对沪深300指数涨幅在-20%以下。

行业评级

• 强于大市：行业整体回报高于沪深300指数5%以上；
• 跟随大市：行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间；
• 弱于大市：行业整体回报低于沪深300指数-5%以下。

重要声明

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