深度报告-20250415-太平洋-房地产行业报告_专项债收购存量闲置土地发行落地提速_33页_1mb

房地产行业深度研究报告总结

核心内容

本报告聚焦于专项债收购存量闲置土地政策的重启与实施，分析了该政策的背景、历史、现状及对房地产市场的影响，并提出投资建议与风险提示。

主要观点

• 地方政府专项债券投向领域有所扩大，2024年新增专项债支持范围新增了支持收购存量商品房、盘活存量闲置土地、支持战略性新兴产业基础设施、支持城市更新项目等。
• 专项债可用于土地储备，支持城市政府回收符合条件的闲置存量土地，且允许用于新增土地储备项目。
• 专项债用于土地储备的政策旨在改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳。

关键信息

一、专项债政策背景与目标

• 2024年10月，财政部明确允许专项债券用于土地储备。
• 自然资源部及国家发改委出台相关政策，支持地方政府回收闲置土地，以提升土地利用效率。
• 专项债用于土地储备项目需遵循“负面清单”管理，避免用于完全商业化运作的产业项目及房地产开发。

二、土储专项债历史回顾

• 土储专项债于2017年启动，2019年暂停发行。
• 土地储备流程包括征购、储备、供地三个环节，资金来源包括专项债、土地出让收入、国有土地收益基金等。
• 土储专项债曾被暂停，主要是由于房地产调控趋严，避免资金流入房地产开发领域。

三、专项债用于收购存量土地的进展

• 截至2025年4月10日，全国公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地数量为848宗，总面积超过4000万平方米，总金额达1282亿元。
• 3月起各地公示节奏明显加快，4月新增地块数量较少。
• 从区域来看，广东省、湖南、四川等省份已率先发行专项债用于收购存量土地。

四、专项债发行情况

• 广东省：截至4月10日，已发行用于收购存量土地的专项债金额为304.4亿元，涉及166个项目，其中广州发行金额最高，达60亿元。
• 四川省：截至3月31日，已发行用于收购存量土地的专项债金额为3.3亿元，涉及3个项目。
• 湖南省：截至4月8日，已发行土地储备专项债金额为94.2亿元，涉及80个项目，长沙市为最大发行城市，金额达26.3亿元。

五、专项债使用细则

• 收储地块需符合特定条件，如企业无力开发或无意愿继续开发、已供应未动工等。
• 收储价格需根据市场评估、原地价款、利息及开发投入等综合确定。
• 收储土地原则上当年不再用于房地产开发，但市场有需求时可优化条件、精准投放，且不超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。
• 专项债资金需专款专用、封闭管理，防止资金空转或虚增财政收入。

六、投资建议

• 专项债用于土地储备有助于改善房企资金状况，推动房地产市场止跌回稳。
• 预计更多地区将参考已发行专项债省份的做法，后续发行速度有望加快。
• 建议关注地方国企及开发商，因其可能受益于专项债支持政策。
• “自审自发”试点地区落地速度相对更快。

七、风险提示

• 专项债收储政策落地进程可能不及预期。
• 土地市场走势可能超预期，对政策效果形成影响。
• 房地产行业仍面临下行风险，需关注市场变化。

结构总结

• 专项债政策重启背景：中央及财政部支持盘活存量土地，自然资源部提供具体指导。
• 土储专项债历史回顾：政策曾于2017-2019年实施，后因调控政策暂停。
• 专项债用于土地收储的进展：全国多地已公示拟收储地块，广东省、湖南、四川为首批实施省份。
• 专项债发行情况：广东省发行金额最高，长沙、广州等城市表现突出。
• 专项债使用细则：强调专款专用、封闭管理，以及土地用途限制。
• 投资建议：关注地方国企及开发商，建议关注政策落地及市场反应。
• 风险提示：政策执行风险、土地市场波动及行业下行风险。

数据概览

• 全国拟使用专项债收购存量土地金额：1282亿元（截至4月10日）
• 已发行专项债金额：402亿元（广东、四川、湖南）
• 广东省专项债发行金额：304.4亿元
• 四川省专项债发行金额：3.3亿元
• 湖南省专项债发行金额：94.2亿元
• 广州市专项债发行金额：60.46亿元（全国最高）
• 土地储备资金来源：专项债券、土地出让收入、国有土地收益基金等
• 土地储备项目需纳入土地储备计划，并在土地储备机构名录中管理。