房地产行业报告：专项债收购存量闲置土地发行落地提速_33页_1mb

报告摘要

房地产行业深度研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于地方政府专项债券用于土地储备的政策变化及实施进展，分析了土储专项债的历史背景、政策重启原因、发行情况以及对房地产行业的影响。核心内容包括专项债投向领域扩大、土储专项债的重启及实施细节、各地收储进展与资金使用情况、以及对相关投资的建议与风险提示。

主要观点

专项债投向领域扩大：2024年新增专项债支持范围包括支持收购存量商品房、盘活存量闲置土地、支持前瞻性战略性新兴产业基础设施、支持有收益的老旧街区（老旧厂区）改造等城市更新项目。同时，实行“负面清单”管理，限制用于完全无收益的项目、楼堂馆所、形象工程和房地产相关项目。
土储专项债重启背景：2024年中央会议多次强调支持盘活存量土地，10月财政部明确允许专项债用于土地储备，自然资源部和国家发改委相继出台相关文件，支持地方政府通过专项债券收购闲置土地，以缓解房企资金压力、改善土地供求关系。
政策实施与操作细则：自然资源部提出优先收回企业无力或无意愿开发、已供应未动工的住宅和商服用地。土地储备机构需通过市场评估、协商及公示等方式确定收储价格，并确保资金专款专用，避免隐性债务风险。
各地收储进展：截至2025年4月10日，全国共公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地848宗，总面积超过4000万平方米，总金额达1282亿元。广东省、湖南、四川等地已发行专项债用于土地储备，其中广东省总金额达304.4亿元，湖南为94.2亿元，四川为3.3亿元，合计约402亿元。
土地储备项目特征：多数项目为住宅和商办用地，部分涉及工业用地。收储地块多为2020-2024年间出让，部分地块拟收储价格高于拿地价格，可能考虑企业持有成本、税费、利息及容积率调整等。
政策效果与挑战：尽管专项债用于土地储备有助于改善房地产市场供需关系和资金流动性，但政策效果仍需观察，主要挑战包括抵押债权关系处理、收储定价、土地市场走势等。

关键信息

专项债发行与使用情况

全国专项债发行总额：截至2024年底，地方政府专项债累计发行7.7万亿元，其中新增专项债4.0万亿元，再融资专项债3.7万亿元。
专项债资金用途分布：2019-2024年，专项债资金主要用于市政和产业园区基础设施（27.4%）、棚户区改造（13.4%）、医疗卫生（7.2%）等。
专项债用于土地储备的规模：截至2025年4月10日，广东省、湖南、四川三省已发行专项债用于土地储备，合计约402亿元，涉及166个项目。

各地收储进展

广东省：共公示239宗地块，总面积1073.3万平方米，拟收储价格496亿元，其中广州专项债金额超过60亿元。
湖南省：共公示14宗地块，总金额26.3亿元，长沙为最大收储城市。
四川省：共公示3宗地块，其中2宗为存量闲置土地，1宗为新增土地储备项目，总金额3.3亿元。

土地储备流程与资金来源

土地储备流程：包括征购、储备和供地三个环节，其中储备环节需完成基础设施建设，供地环节需满足“通平”要求。
资金来源：土地储备资金主要来源于土地出让收入、国有土地收益基金、专项债券、市场化融资等。

投资建议

关注对象：建议关注地方国企及开发商，因专项债重启可能对相关企业带来资金支持。
政策预期：预计更多地区将参考已发行专项债省份的做法，后续发行速度有望加快，但需关注政策落地效果。

风险提示

政策落地不及预期：专项债收储政策推进速度可能低于预期。
土地市场走势超预期：土地市场可能因多种因素出现超预期波动。
房地产行业下行风险：房地产市场仍面临较大下行压力。

投资评级说明

行业评级：
- 看好：预计行业整体回报高于沪深300指数5%以上
- 中性：预计行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间
- 看淡：预计行业整体回报低于沪深300指数5%以下
公司评级：
- 买入：预计个股相对沪深300指数涨幅在15%以上
- 增持：预计个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间
- 持有：预计个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间
- 减持：预计个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间
- 卖出：预计个股相对沪深300指数涨幅低于-15%