深度报告-20241231-太平洋-房地产行业报告_重启土储专项债_存量用地加速去库存_21页

证券研究报告：房地产行业深度研究报告重启土储专项债，存量用地加速去库存（2024/12/31）

报告摘要

1. 拿地开工率低，中央出台支持盘活存量闲置土地相关政策

2021年房地产行业下行周期中，民企大量退出土地市场，城投企业承担了“托底”角色，但开发能力较弱。数据表明，截至2024年5月，30个重点一二线城市成交的含宅用地中，46%由城投竞得。然而，2021年以来，地方国企、央企、民企和城投拿地项目中全部开工的地块比例分别为73%、65%、41%、20%，总体开工率不足。中央政策层面，国务院多次会议提出支持盘活存量闲置土地，并于2024年10月明确允许专项债券用于土地储备，旨在对存量土地进行收储与处置。

2. 时隔五年重启土储专项债，加快消化存量土地

自2019年土储专项债暂停发行以来，此次重启提出通过专项债券收购存量闲置土地，主要目的是减少市场存量土地规模、改善供求关系和促进房地产市场止跌回稳。专项债政策提供资金支持，回收范围包括企业无力开发或不愿继续开发的土地，优先处理未动工住宅与商服用地。同时，回收价格依据市场评估或土地成本确定，需平衡政府、土地原权利人及债权人利益。不过，企业层面暂时缺乏偿还性破产，政府主导模式下可能存在资金压力与定价矛盾。

3. 多地公开征集收回收购存量闲置土地

多地已发布公告开展收回或收购闲置土地工作，主要包括三四线城市及县城。例如，广州收回三幅未开发地块，补偿金额涉及票据支付与财务损失，显示出地方政府在土地回收中的操作细节。此外，武汉、天津等地也通过收储支持土地市场调整，收储补偿以土地评估价为基础，分期支付。

4. 地方政府收回收购土地面临的挑战

政策落地存在三大挑战：抵押债权关系复杂，土地价格预期下跌，以及回收定价与资金压力矛盾。部分开发商已将土地作抵押，牵涉多方权益关系；市场预期整体房地产下行，影响政府回收积极性；专项债需偿还本息，若定价过低，回收补偿难以覆盖政府支出，过高则影响房企配合意愿。

投资建议

本次政策体现了土地供给侧改革的深化，建议关注地方国企与有闲置土地项目的开发商，但需留意政策落地节奏及各地执行差异。若能有效优化土地回收机制，则对促进房地产止跌回稳具有积极作用。

风险提示

涵盖房地产行业整体下行风险、个别房企信用风险、政策落地不及预期等风险。

（字数：592字）