> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 市场研究：专项债助力土地收储落地观察总结 ## 核心内容概述 2024年起，专项债政策逐步明确支持地方政府收储存量闲置土地，重点聚焦住宅、商办及工业用地，以盘活土地资源、优化供需结构、稳定房地产市场为目标。截至2026年3月初，全国拟收储土地面积约2.4亿平方米，金额超6000亿元，涉及近5000宗地块，专项债已成为推动土地收储的重要工具。 ## 主要观点 - **政策导向明确**：专项债政策在2024年和2025年持续聚焦土地与住房领域，为土地收储提供资金支持，助力房地产市场平稳运行与城市功能提升。 - **收储主力为2020-2024年出让地块**：该时间段内出让的地块占收储总量的83%，尤其在2021-2023年房地产市场调整阶段，政府通过专项债收储缓解企业资金压力，促进市场托底。 - **涉宅用地为主导**：住宅用地在专项债收储中占比最高，达68.8%，主要集中在一二线城市核心区域，具有较高的资产变现能力。 - **收储价格以平价和小幅折价为主**：全国平均折价幅度在10%-15%之间，约70%地块收储价格在原成交价的80%-100%之间，体现了“市场化引导、政策性兜底”的定价逻辑。 - **区域集中度高**：广东省、湖南、重庆等经济大省及重点城市收储规模占比较大，形成明显的头部效应。 - **一线城市收储实践差异显著**：上海、北京、广州、深圳在专项债收储规模、期限、利率及投向上各有特色，反映了不同城市的发展策略与财政能力。 ## 关键信息 ### 一、收储时间分布 - **主力时段**：2020-2024年出让地块为收储主力，占比约83%。 - **市场背景**：该阶段房企资金链紧张，土地流拍率上升，政府通过专项债收储发挥托底作用。 ### 二、用地性质结构 | 用地性质 | 收储用地面积占比 | 收储金额占比 | |----------------|------------------|--------------| | 住宅用地 | 36.5% | 40.7% | | 综合用地（含住宅） | 32.3% | 38.5% | | 商业/办公用地 | 15.4% | 13.0% | | 工业用地 | 8.1% | 1.9% | | 其它用地 | 7.6% | 5.8% | ### 三、收储价格机制 - **定价策略**：以平价和小幅折价为主，平均折价幅度为10%-15%。 - **特殊地块**：部分核心地段优质地块采用平价或小幅溢价收购，体现政府对高价值土地的战略性布局。 ### 四、区域收储规模 - **头部省市**：广东省以869.2亿元居首，占全国总量的14.1%；湖南（605.2亿元）、重庆（536.2亿元）紧随其后。 - **城市分布**：重庆、郑州等内陆城市收储面积大，而一线及强二线城市如广州、深圳则呈现“高价低量”特征。 ### 五、一线城市收储特点 | 城市 | 累计发行专项债规模（亿元） | 占全国土储债比重 | 典型项目 | 主流期限 | 典型利率（%） | 特点 | |------|-----------------------------|------------------|----------|----------|----------------|------| | 上海 | 568.05 | 10.3% | 江南新村、黄浦蓬莱路旧改等 | 7/10/20年 | 2.8-3.2 | 长期限、利率略高，重点推进旧改与产业转型 | | 北京 | 188.85 | 3.4% | 马池口镇、榆堡组团等 | 3/5/7年 | 2.0-2.5 | 中短期、利率中等，侧重郊区开发与保障房建设 | | 广州 | 60.5 | 1.1% | 南沙、花都等非核心区闲置地 | 7年（5+2） | 1.77 | 全省统一、利率极低，兼顾去库存与外围开发 | | 深圳 | 47.6 | 0.9% | 前海冰雪世界、深汕合作区等 | 2年 | 1.6-1.7 | 超短期、全国最低利率，侧重存量盘活与城市更新 | ## 结论 专项债收储土地政策在房地产市场深度调整背景下发挥了重要作用，有效缓解了土地市场供给压力，为房企提供了退出通道，同时支持地方政府盘活土地资产、修复财政能力。未来，土地市场的根本复苏仍需依赖需求端修复、城镇化持续推进及房地产开发模式的转型。