20220407-山西证券-策略专题研究_地产或将小阳春_产业链估值提升_30页_4mb

策略总结：地产或迎小阳春，促产业链估值抬升

核心内容

本报告聚焦于房地产行业及关联产业链（如银行、煤炭）的政策变化和市场表现，分析当前房地产市场面临的挑战与机遇，并预测未来政策走向对相关行业的影响。

主要观点

1. 房地产市场信心修复需时间，政策继续宽松

• 市场现状：房地产市场整体形势仍不乐观，居民购房需求疲软、销售低迷、房企拿地谨慎、债务风险未解除。
• 政策走向：房地产政策从统一管理转向因城施策，未来预计更多城市将加入政策放松名单。
• 政策影响：政策放松对市场信心修复有积极作用，尤其对需求端影响显著，如限购松绑、降低首付比例、房贷利率下调等。
• 政策效果：预计二季度房地产政策将持续放松，促进销售回暖和市场企稳。

2. 差异化宽松，寻求长期价值布局

• 政策变化：房地产政策变化对行业影响显著，尤其在需求端。
• 投资主线：关注具有稳健基本面和高现金流的央企地产公司，以及受益于二手房交易回暖的行业龙头中介公司。
• 重点推荐：招商蛇口、万科A、首开股份、我爱我家等。

3. 宽松政策对房地产及相关行业的影响

3.1 第一轮宽松（2008-2009）

• 政策信号：央行降息降准。
• 市场反应：房地产板块率先启动，银行板块后续跟进，建材板块增长较快，煤炭板块相对滞后。
• 政策效果：政策持续时间较短，市场增长较快。

3.2 第二轮宽松（2014-2015）

• 政策信号：两会+金融会议释放信号。
• 市场反应：房地产板块对政策反应快，银行和建材板块随后跟进，煤炭板块反应较慢。
• 政策效果：政策持续时间较短，但市场增长显著。

3.3 本轮宽松（2022-？）

• 政策信号：两会+金融会议释放信号，政策逐步放松。
• 市场反应：房地产板块有望迎来中长期增长，银行和保险板块估值有望回归。
• 政策效果：预计基本面修复将在5月显现，政策持续时间较长，行业估值修复空间大。

4. 金融业：资产质量担忧趋缓，推动价值重估

• 银行板块：受地产暴雷影响，估值处于历史低位，但资产质量有望改善。
• 重点推荐：平安银行、邮储银行、沪农商行、民生银行。
• 保险板块：中国平安受地产投资拖累，估值跌破合理区间，但有望回升。

5. 煤炭行业：动力煤进入淡季，炼焦煤或受益需求端改善

• 动力煤市场：一季度超预期上涨，未来将进入淡季，库存开始补库。
• 炼焦煤市场：一季度持续上涨，需求端改善，预计二季度表现较好。
• 重点推荐：潞安环能、平煤股份。

关键信息

• 房地产政策：政策从统一管理转向因城施策，重点在需求端放松。
• 市场信心：房地产市场信心不足，政策放松仍需时间。
• 行业估值：房地产、银行、煤炭等板块估值处于低位，有修复空间。
• 政策影响：政策宽松有助于房地产市场稳定，促进相关行业估值提升。
• 风险提示：美联储紧缩、通胀升温、房地产政策放松不及预期。

风险提示

• 美联储货币政策超预期紧缩风险：可能对全球市场流动性造成冲击。
• 通胀升温风险：大宗商品价格高位运行，可能引发国内通胀预期。
• 房地产政策放松低于预期风险：政策效果可能不及预期，影响市场信心。

图表目录

• 图1：全国商品房单月销售金额及增速
• 图2：全国商品房单月销售面积及增速
• 图3：首套房和二套房房贷利率
• 图4：2004年以来SW房地产价格指数变化趋势
• 图5：2022年以来城市商品房成交套数
• 图6：2022年以来城市商品房成交面积
• 图7：2008-2009年间SW房地产绝对收益率及相关行业变化趋势
• 图8：2008-2009年间SW房地产相对收益率（沪深300）变化趋势
• 图9：2014-2015年间SW房地产绝对收益率及相关行业变化趋势
• 图10：2014-2015年间SW房地产相对收益率（沪深300）变化趋势
• 图11：2021年四季度以来国内部分一二线城市二手房成交逐渐活跃
• 图12：2021年以来银行板块估值中枢跌破合理区间下限
• 图13：2020-21年，部分上市银行对公房地产贷款不良率比较
• 图14：2021年末，上市银行房地产相关对公贷款总资产占比（估算）
• 图15：上市银行平均不良率+关注率变化趋势
• 图16：拨备/（不良+关注），上市银行平均值
• 图17：（拨备+净资产）/贷款总额，上市银行平均值
• 图18：2021年末，上市银行不良率+关注率比较
• 图19：2021年末，上市银行拨备/（不良+关注）比较
• 图20：上市银行估值PB（MRQ）比较
• 图21：2021年下半年以来中国平安的估值中枢也跌破合理区间下限
• 图22：中国平安净投资收益率和总投资收益率
• 图23：秦皇岛5500动力煤平仓价（元/吨）
• 图24：CCTD秦皇岛5500动力煤年度长协价（元/吨）
• 图25：广州港5500山西优混年度中枢均价（元/吨）
• 图26：海外动力煤价走势（元/吨）
• 图27：动力煤港口库存（万吨）
• 图28：沿海八省电厂库存（万吨）
• 图29：京唐港主焦煤库提价和进口煤价差（单位：元/吨）
• 图30：炼焦煤终端库存（单位：万吨）
• 图31：炼焦煤终端可用天数（单位：天）
• 图32：二级冶金焦天津港平仓价（单位：元/吨）
• 图33：独立焦化厂焦炉生产率（单位：%）
• 图34：全国螺纹钢价（单位：元/吨）
• 图35：唐山高炉开工率（单位：%）

表格目录

• 表1：2022年一季度部分城市房地产政策调整统计
• 表2：近三轮房地产宽松政策对比
• 表3：2021年中国平安主要联营、合营的房地产企业
• 表4：2022年发改委要求各省份/企业煤炭日产量目标