> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业月报总结 ## 核心内容 2026年3月11日发布的房地产行业月报指出，春节后房地产市场需求逐步释放，两会叠加政策发力，市场有望迎来“小阳春”。尽管2月份仍是传统销售淡季，前百开发商销售数据有所下行，但20家主要上市开发商的销售表现相对稳定，显示出市场正在逐步回暖。 ## 主要观点 - **销售数据**：2月前百开发商全口径销售总额环比下降31.3%，而20家上市开发商销售额环比下降27.4%，主要受销售面积和销售均价下滑影响。前10名开发商中，9家为国企，其中保利发展销售额领先。 - **政策宽松**：2月房地产政策基调全面宽松，中央聚焦金融政策，如保障性住房再贷款和易地搬迁区金融支持。3月两会进一步推动政策发力，强调稳定房地产市场。 - **股市表现**：近一个月中国内地开发商股价总体强于中国企业指数，行业资产净值折让维持在87.0%左右，显示出市场对房地产板块的信心有所恢复。 - **销售情绪与库存**：10城新房成交量环比下跌20.1%，库存去化周期扩大至约22.49个月。销售情绪指数为0，表明净去化率为100%，市场仍需进一步刺激。 - **价格指数**：国家统计局数据显示，1月新建商品住宅价格指数同比下跌3.3%，环比下跌0.4%；二手商品住宅价格指数同比下跌6.2%，环比下跌0.5%。 ## 关键信息 ### 房企销售表现 - **前百开发商**：2月全口径销售总额为1,252亿元，环比下降31.3%；销售总面积约为696万平方米，环比下降18.8%。 - **20家上市开发商**：2月销售额环比下降27.4%，销售面积环比下降11.1%，销售均价环比下降26.5%。国企市占率微降至78.6%。 - **主要开发商数据**： - 保利发展：2月销售额10.1亿元，环比-35%，同比-37% - 华润置地：2月销售额10.1亿元，环比80%，同比-26% - 越秀地产：2月销售额2.9亿元，环比17%，同比-53% - 中国金茂：2月销售额5.3亿元，环比-30%，同比21% - 龙湖集团：2月销售额2.0亿元，环比-69%，同比-63% - 碧桂园：2月销售额2.8亿元，环比-57%，同比-1% ### 实体市场动态 - **成交量与库存**：10城新房成交量环比下跌20.1%，库存去化周期扩大至约22.49个月。 - **价格趋势**：新建商品住宅价格指数同比下跌3.3%，环比下跌0.4%；二手商品住宅价格指数同比下跌6.2%，环比下跌0.5%。 - **城市表现**：一/二/三线城市新建商品住宅价格同比跌幅分别为-2.1%、-2.9%、-3.9%，二手住宅价格同比跌幅分别为-7.6%、-6.2%、-6.1%。 ### 政策回顾 - **中央政策**：2月房地产政策基调全面宽松，强调金融支持和供需两端发力。3月《政府工作报告》提出“着力稳定房地产市场”。 - **地方政策**：全国超18城出台举措，涉及公积金、购房补贴及城市更新等方面，旨在稳定楼市。 ### 公司更新 - **招商蛇口**：7.1亿元中期票据付息利率3.55%；联合重庆康田置业设立地产开发公司，注资3.7亿元。 - **保利置业**：“25保置01”公司债完成10亿元回售并提前摘牌；“23保置01”公司债未按期支付本金合计656.01亿元。 - **华润置地**：签下LV中国总部，租赁上海华润中心。 - **卓能集团**：中期营业额增长251%，溢利1.8亿港元。 - **越秀地产**：236.04亿元夺得广州马场地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米。 ## 投资启示 - 二级市场需求持续改善，优于一级市场，新房市场将保持基本稳定。 - 买家偏好国企项目，华润置地和越秀地产表现优异，中长期看好。 - 部分民营企业可能借政策宽松加速债务重组。 ## 估值概要 | 公司名称 | 股票代码 | 评级 | 目标价 | 收盘价 | FY25E每股盈利 | FY26E每股盈利 | FY25E市盈率 | FY26E市盈率 | FY25E市账率 | FY26E市账率 | 股息率 | |----------------|----------|------|--------|--------|----------------|----------------|-------------|-------------|-------------|-------------|--------| | 新鸿基地产 | 16 HK | 买入 | 111.70 | 136.90 | 7.542 | 7.890 | 18.2 | 17.4 | 0.64 | 0.63 | 2.9 | | 华润置地 | 1109 HK | 买入 | 35.30 | 30.64 | 3.575 | 3.779 | 7.5 | 7.1 | 0.66 | 0.63 | 4.9 | | 恒基地产 | 12 HK | 买入 | 32.68 | 32.16 | 1.912 | 2.069 | 16.8 | 15.5 | 0.48 | 0.48 | 5.9 | | 领展房托 | 823 HK | 买入 | 45.70 | 37.82 | 2.702 | 2.529 | 14.0 | 15.0 | 0.60 | 0.62 | 7.6 | | 新世界发展 | 17 HK | 买入 | 11.96 | 9.45 | 0.198 | 0.366 | 47.8 | 25.9 | 0.15 | 0.14 | 0.0 | | 碧桂园服务 | 6098 HK | 买入 | 9.54 | 6.07 | 0.853 | 0.871 | 6.2 | 6.1 | 0.48 | 0.47 | 9.6 | | 越秀地产 | 123 HK | 买入 | 5.36 | 4.24 | 0.110 | 0.123 | 33.8 | 30.4 | 0.27 | 0.27 | 1.3 | | 中海物业 | 2669 HK | 买入 | 6.30 | 4.27 | 0.502 | 0.533 | 7.5 | 7.0 | 2.00 | 1.69 | 5.1 | | 置富产业信托 | 778 HK | 买入 | 5.92 | 5.04 | -0.045 | -0.044 | NA | NA | 0.38 | 0.39 | 7.3 | | 越秀服务 | 6626 HK | 买入 | 4.20 | 1.90 | 0.320 | 0.360 | 5.2 | 4.6 | 0.68 | 0.63 | 9.6 | | 雅居乐集团 | 3383 HK | 买入 | 1.16 | 0.28 | -0.983 | NA | NA | NA | 0.02 | NA | 0.0 | | 雅生活服务 | 3319 HK | 中性 | 3.20 | 2.07 | 0.686 | 0.728 | 2.6 | 2.5 | 0.26 | 0.24 | 6.9 | | 时代邻里 | 9928 HK | 中性 | 0.60 | 0.52 | 0.211 | NA | 2.2 | NA | 0.27 | NA | 7.0 | | 平均 | | | | | | | 14.7 | 13.1 | 0.53 | 0.56 | 5.2 | ## 交银国际评级定义 - **买入**：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。 - **中性**：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。 - **落后**：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。 - **行业评级**： - **领先**：预期行业未来12个月的表现相对于大盘具吸引力。 - **同步**：预期行业未来12个月的表现与大盘一致。 - **落后**：预期行业未来12个月的表现相对于大盘不具吸引力。 ## 分析员披露 - 分析员及其相关联系人未在报告发布前30日内交易或买卖所评论的公司证券。 - 分析员及其联系人未担任所评论公司的高级人员或拥有相关证券的财务利益。 ## 免责声明 - 本报告内容来自交银国际证券认为可靠的信息来源，但不保证其准确性或完整性。 - 报告仅供交银国际证券客户阅览，不构成投资建议。 - 报告可能涉及利益冲突，投资者应独立评估并咨询专业顾问。 ## 联系方式 - **交银国际证券有限公司**：香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼 - **总机**：(852)37661899 - **传真**：(852)21074662