20260311-交银国际证券-房地产行业月报_春节后需求逐步释放_两会叠加政策发力_小阳春可期_15页_664kb

房地产行业月报总结

核心内容

2026年3月11日发布的房地产行业月报指出，春节后房地产市场需求逐步释放，两会叠加政策发力，市场有望迎来“小阳春”。尽管2月份仍是传统销售淡季，前百开发商销售数据有所下行，但20家主要上市开发商的销售表现相对稳定，显示出市场正在逐步回暖。

主要观点

• 销售数据：2月前百开发商全口径销售总额环比下降31.3%，而20家上市开发商销售额环比下降27.4%，主要受销售面积和销售均价下滑影响。前10名开发商中，9家为国企，其中保利发展销售额领先。
• 政策宽松：2月房地产政策基调全面宽松，中央聚焦金融政策，如保障性住房再贷款和易地搬迁区金融支持。3月两会进一步推动政策发力，强调稳定房地产市场。
• 股市表现：近一个月中国内地开发商股价总体强于中国企业指数，行业资产净值折让维持在87.0%左右，显示出市场对房地产板块的信心有所恢复。
• 销售情绪与库存：10城新房成交量环比下跌20.1%，库存去化周期扩大至约22.49个月。销售情绪指数为0，表明净去化率为100%，市场仍需进一步刺激。
• 价格指数：国家统计局数据显示，1月新建商品住宅价格指数同比下跌3.3%，环比下跌0.4%；二手商品住宅价格指数同比下跌6.2%，环比下跌0.5%。

关键信息

房企销售表现

• 前百开发商：2月全口径销售总额为1,252亿元，环比下降31.3%；销售总面积约为696万平方米，环比下降18.8%。
• 20家上市开发商：2月销售额环比下降27.4%，销售面积环比下降11.1%，销售均价环比下降26.5%。国企市占率微降至78.6%。
• 主要开发商数据：
  • 保利发展：2月销售额10.1亿元，环比-35%，同比-37%
  • 华润置地：2月销售额10.1亿元，环比80%，同比-26%
  • 越秀地产：2月销售额2.9亿元，环比17%，同比-53%
  • 中国金茂：2月销售额5.3亿元，环比-30%，同比21%
  • 龙湖集团：2月销售额2.0亿元，环比-69%，同比-63%
  • 碧桂园：2月销售额2.8亿元，环比-57%，同比-1%

实体市场动态

• 成交量与库存：10城新房成交量环比下跌20.1%，库存去化周期扩大至约22.49个月。
• 价格趋势：新建商品住宅价格指数同比下跌3.3%，环比下跌0.4%；二手商品住宅价格指数同比下跌6.2%，环比下跌0.5%。
• 城市表现：一/二/三线城市新建商品住宅价格同比跌幅分别为-2.1%、-2.9%、-3.9%，二手住宅价格同比跌幅分别为-7.6%、-6.2%、-6.1%。

政策回顾

• 中央政策：2月房地产政策基调全面宽松，强调金融支持和供需两端发力。3月《政府工作报告》提出“着力稳定房地产市场”。
• 地方政策：全国超18城出台举措，涉及公积金、购房补贴及城市更新等方面，旨在稳定楼市。

公司更新

• 招商蛇口：7.1亿元中期票据付息利率3.55%；联合重庆康田置业设立地产开发公司，注资3.7亿元。
• 保利置业：“25保置01”公司债完成10亿元回售并提前摘牌；“23保置01”公司债未按期支付本金合计656.01亿元。
• 华润置地：签下LV中国总部，租赁上海华润中心。
• 卓能集团：中期营业额增长251%，溢利1.8亿港元。
• 越秀地产：236.04亿元夺得广州马场地块，住宅楼面价约8.57万元/平方米。

投资启示

• 二级市场需求持续改善，优于一级市场，新房市场将保持基本稳定。
• 买家偏好国企项目，华润置地和越秀地产表现优异，中长期看好。
• 部分民营企业可能借政策宽松加速债务重组。

估值概要

交银国际评级定义

• 买入：预期个股未来12个月的总回报高于相关行业。
• 中性：预期个股未来12个月的总回报与相关行业一致。
• 落后：预期个股未来12个月的总回报低于相关行业。
• 行业评级：
  • 领先：预期行业未来12个月的表现相对于大盘具吸引力。
  • 同步：预期行业未来12个月的表现与大盘一致。
  • 落后：预期行业未来12个月的表现相对于大盘不具吸引力。

分析员披露

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