房地产行业地产债专题三：20年房地产调控史全复盘（上），政策什么时候会放松？-20181213-天风证券-16页-1mb

房地产调控政策历史总结（上）

核心内容

本文回顾了中国自1998年以来的房地产调控政策演变，分析了政策放松的潜在条件和顾虑。重点梳理了1998-2000年、2003-2004年、2005-2008年三个阶段的调控背景、政策工具及行业影响。

主要观点

• 房地产作为经济刺激工具：在经济下行、通缩和内需疲软的背景下，房地产被确立为刺激国内需求的重要手段。
• 政策工具的多样化：调控政策从信贷、税收、土地供给、住房供应结构等多个维度展开，如提高首付比例、按揭贷款利率、房屋交易税费等。
• 政策放松的考量因素：
  • 保增长：房地产投资及上下游产业链对经济具有托底作用，尤其在经济下滑压力加大的情况下。
  • 防范系统性金融风险：房价下跌可能引发“弃房断供”及企业贷款违约，影响金融体系稳定。
  • 地方政府财政压力：房地产低迷会导致土地出让金减少，加剧地方政府财政困难。

关键信息

1. 1998年-2000年：内忧外患中启动商品房市场

• 宏观经济背景：

  • 1997年亚洲金融风暴、2000年美国互联网泡沫破灭。
  • 通货紧缩叠加体制转轨阵痛（如下岗潮）。
  • 1998年GDP增速回升，但CPI仍为负值。

• 政策举措：

  • 1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，停止住房实物分配，推动住房商品化。
  • 1998年央行发布《个人住房贷款管理办法》，首付比例为30%；1999年降为20%。

• 影响：

  • 房地产行业开始快速增长，成为拉动内需的重要引擎。
  • 房地产行业逐步从福利分房转向市场化运作。

2. 2003年-2004年：“04年密集调控期”前夕房地产行业被确立为“支柱产业”

• 宏观经济背景：

  • 2003年非典疫情对经济影响低于预期，全年GDP增速达10%。
  • “二次重工化”带动投资过热，油、电、煤、运全面紧张。
  • 外贸增长和“奥运经济”成为经济快速增长的重要推动力。

• 政策举措：

  • 2003年央行出台“121号文”，要求提高按揭贷款首付比例、住宅封顶后才能办理贷款。
  • 2003年8月国务院发布“18号文”，首次将房地产行业确立为“支柱产业”。

• 影响：

  • 房地产行业地位上升，成为国家经济战略的重要组成部分。
  • 为后续的调控政策奠定了基础。

3. 2005年-2008年：信贷、税收、土地和住房供应结构多管齐下抑制房价上涨

• 宏观经济背景：

  • 2005-2007年初，经济呈现低通胀、高增长态势。
  • 2007年后通胀抬头，特别是农产品价格上涨，CPI同比增速达到8.5%。
  • 外汇储备过度增长推动货币被动扩张，M2同比增速长期高位运行。

• 政策举措：

  • 国务院发布“老国八条”、“新国八条”、“国六条”等政策，从信贷、税收、土地和住房供应结构等多方面调控房价。
  • 2006年实施“9070政策”，要求新建住房中90平方米以下住房占比不低于70%。
  • 2007年央行和银监会发布差异性房贷政策，购房首付比例和利率随套数增加而提高。

• 影响：

  • 房价快速上涨，但调控政策在一定程度上抑制了过热。
  • 信贷紧缩、税收调控、土地政策收紧成为主要手段。

政策放松的条件与顾虑

• 放松条件：

  • 经济下滑压力加大时，房地产作为托底工具将被重新评估。
  • 房价下跌可能引发系统性金融风险，政府可能通过放松限购、限贷和融资政策来稳定市场。
  • 地方政府财政承受能力下降时，土地出让金减少可能促使政策松动。

• 顾虑因素：

  • 防止市场强化“政策是跌出来的”预期，影响调控效果。
  • 避免信贷资源过度流入房地产，阻碍经济结构转型。

风险提示

• 政策变化超预期
• 新房销售不及预期
• 房企资金链压力超预期

图表与数据来源

• GDP与CPI增速
• 存贷款基准利率
• 存款准备金率
• M1及M2走势
• 商品房销售面积与金额增速
• 新开工与房地产投资增速
• 70大中城市新房价格同比与环比

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