20260201-国盛证券有限责任公司-房地产开发2026W4_本周新房成交同比-32.3_关注春节假期对齐后的同比表现_16页_1mb

房地产开发行业周报总结（2026W4）

核心内容

本周房地产市场整体表现疲软，新房成交面积同比大幅下降，二手房市场则呈现同比增长趋势。由于春节假期较晚，常规高频数据计算下的同比表现可能失真，因此对样本城市进行了春节周对齐处理。新房成交面积为131.4万方，同比-30.1%；二手房成交面积为198.4万方，同比-10.9%。预计随着春节周的推进，二手房同比数据将出现较大变化，建议关注对齐后的表现。

主要观点

• 新房市场：本周30个城市新房成交面积环比上升16.3%，同比下降32.3%。其中一线城市新房成交面积为40.3万方，环比+6.7%，同比-20.0%；二线城市为64.9万方，环比+24.4%，同比-29.8%；三线城市为31.7万方，环比+14.1%，同比-46.6%。从累计数据来看，新房市场整体表现持续疲软，同比降幅较大。

• 二手房市场：本周15个样本城市二手房成交面积为211.9万方，环比-0.9%，同比增长15.0%。其中一线城市二手房成交面积为93.8万方，环比-0.6%；二线城市为82.6万方，环比-1.8%；三线城市为35.5万方，环比+0.2%。从累计数据来看，三线城市二手房成交增长显著，而一线和二线城市则仍面临较大压力。

• 市场表现：本周申万房地产指数累计变动幅度为-2.2%，在31个申万一级行业中排名第18位。部分个股表现突出，如中润资源（+31.8%）、京蓝科技（+22.5%）等；也有部分个股跌幅较大，如乾景园林（-30.7%）、万方发展（-22.7%）等。

• 信用债市场：本周房企信用债发行8只，环比减少1只；发行规模49.60亿元，环比减少47.27亿元；偿还规模89.27亿元，环比减少74.89亿元；净融资额为-39.67亿元，环比增加27.62亿元。主体评级以AAA为主，债券类型以中期票据为主，期限以1-3年为主。

关键信息

新房成交数据

• 本周：30个城市新房成交面积为136.9万平方米，同比-32.3%。
• 一线城市：新房成交面积40.3万方，同比-20.0%。
• 二线城市：新房成交面积64.9万方，同比-29.8%。
• 三线城市：新房成交面积31.7万方，同比-46.6%。
• 累计数据（今年前4周）：30城新房成交面积490.1万方，同比-47.1%；其中一线城市151.5万方，同比-41.0%；二线城市228.6万方，同比-47.6%；三线城市110.0万方，同比-52.9%。

二手房成交数据

• 本周：15个城市二手房成交面积211.9万方，同比+15.0%。
• 一线城市：二手房成交面积93.8万方，同比-10.9%。
• 二线城市：二手房成交面积82.6万方，同比-2.3%。
• 三线城市：二手房成交面积35.5万方，同比+32.1%。
• 累计数据（年初至今）：二手房成交面积829.8万方，同比+0.1%；其中一线城市355.4万方，同比-6.7%；二线城市334.4万方，同比-2.3%；三线城市140.0万方，同比+32.1%。

投资建议

• 行业评级：维持“增持”评级。
• 配置方向：
  • 地产开发：推荐H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  • 地方国企/城投/化债：推荐城投控股、城建发展。
  • 中介：推荐贝壳-W。
  • 物业：推荐华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

政策动态

中央政策

• 国务院：印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，鼓励发展旅居目的地城市，推动存量设施提升改造，依法盘活农村闲置土地和房屋。
• 央行：披露2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%。
• 自然资源部、民政部、国家卫生健康委：联合印发支持养老服务改革发展的措施，包括推动养老服务设施配建、支持土地混合开发、延长二手住房贷款期限等。

地方政策

• 广东：加强房地产市场调控，推动闲置商业办公用房盘活，支持保障性住房建设。
• 上海：延长房产税试点通知有效期至2031年1月27日。
• 湖南长沙：放宽住房公积金贷款额度，提高贷款倍数至15倍。
• 天津：提高公积金贷款最高限额，延长二手住房贷款期限至30年。
• 深圳：发布配售型保障性住房管理办法，实施封闭管理，限制转为商品住房。

总结

本周房地产市场整体承压，新房成交同比大幅下降，但二手房市场表现相对较好，且可能因春节假期调整出现较大变化。政策层面持续发力，尤其在供给侧和需求端，推动市场稳定和复苏。投资建议以政策为导向，重点关注头部国央企及部分优质民企，同时配置地方国企和物业板块。风险提示依然存在，需关注政策执行力度和市场复苏情况。