2020年3季度房地产行业投资策略：主业坚韧，多元开花，估值升维-20200831-华创证券-33页_2mb

2020年3季度房地产投资策略总结

核心内容

2020年3季度房地产投资策略的核心内容包括：主业坚韧，多元开花，估值升维。报告指出，尽管受到新冠疫情的影响，房地产市场销售表现依然超预期，预计未来三个季度销售仍将保持良好态势。同时，房地产行业在政策层面保持稳定，且估值处于历史低位，具备提升空间。

主要观点

销售表现

• 销售超预期：2020年1-7月，50家主流房企销售表现持续超预期，7月销售金额同比+30%，环比-28%。
• 未来3Q销售预测：预计2020Q3主流房企销售同比+20%，Q4+15%，2021Q1+23%。
• 销售目标完成情况：2020年上半年销售同比-2%，全年销售计划同比+8%，因此下半年需实现销售同比+17%以完成全年目标。

投资情况

• 投资端修复：低库存+销售回暖推动了投资端数据快速修复，投资增速继续高位运行，新开工同比-2.3%，竣工同比+0.6%。
• 2021年竣工预测：预计2021年竣工同比+15.4%，行业整体投资和开工将维持温和增长趋势。

政策环境

• 需求端政策：坚持“房住不炒”基调，不会全面放松或收紧，更多采用“一城一策”的调控方式。
• 供给端政策：继续推进土地供应增加、融资新规等政策，以推动加库存和改善竞争格局。
• 宏观政策：货币政策开始走向正常化，融资调控趋势持续，但不会过度收紧。

关键信息

销售数据

• 2020年1-7月销售情况：克而瑞47城成交/推盘比为1.08倍，优于2019年四季度的0.95倍。
• 库存情况：2020年7月中期库存为17.4亿平米，去化月数14.3个月，仍处于低库存阶段。

企业表现

• 房企销售计划：18家A股房企2020H1销售同比-2%，2020H2计划销售额同比+17%，预计Q3将显著提升。
• 融资新规：以“三道红线”为基准，对房企的有息负债规模进行控制，分档设定增速阈值。

估值分析

• 房地产板块估值：2020年8月板块PETTM为10倍，低于2018年10月的8.3倍和2019年4月的12倍，预计后续仍有20%的提升空间。
• 物业和商业板块：物业管理、商业地产等多元业务将推动估值升维，其中万科物业、万纬物流、普洛斯合计权益市值363亿元，占其当前市值的47%。
• 估值提升逻辑：房企分拆物业、商业等业务，带来多元收入来源，推动估值重塑，形成1+N的估值结构。

仓位情况

• 基金持仓：2020Q2基金持房地产仓位2.79%，接近历史低位。
• 重仓股变化：万科A、保利地产等重仓股排名下降，显示市场信心不足。

投资建议

推荐板块

• 住宅开发：推荐金科股份、金地集团、中南建设、万科A、保利地产、阳光城；H股推荐世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂。
• 物业管理：推荐招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；关注宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康。
• 商业地产：推荐龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城；关注华润置地。
• 物流地产：推荐南山控股；关注ESR。

总结

• 基本面：房地产销售表现坚韧，库存水平较低，预计未来三个季度销售将保持良好增长。
• 政策面：政策有保有压，总体稳定，融资调控趋势持续，但不会过度收紧。
• 估值面：房地产板块处于历史低位，多元业务（如物业管理、商业地产）将推动估值升维。
• 投资建议：重申“推荐”评级，建议关注优质房企及多元业务板块，以获取估值提升带来的收益。