20250316-国金证券-房地产行业研究_育儿补贴落地利好改善型需求释放_居民中长贷等待回升_19页_2mb

房地产行业周度分析总结

核心内容概览

本周房地产市场呈现分化趋势，A股房地产板块小幅上涨，港股地产及物业板块则出现下跌。育儿补贴政策在部分城市落地，对改善型需求释放产生积极影响。同时，2月居民中长贷数据受季节性因素影响有所走弱，但随着市场成交复苏，预计3月将有所回升。

主要观点

• 育儿补贴利好改善型需求：呼和浩特、苏州、昆明等地陆续出台育儿补贴政策，对多孩家庭提供不同金额的补贴，有助于提升生育率，推动改善型住房需求。
• 房地产市场成交活跃：本周47城新房成交面积326万平米，周环比下降4%，但周同比上升14%。一线城市表现强劲，周同比上升30%，二线城市周同比上升19%，三四线城市周同比上升3%。
• 二手房市场高景气：本周22城二手房成交面积304万平米，周环比上升2%，周同比上升41%。一线及二线城市表现突出，周同比分别上升39%和50%。
• 居民中长贷数据波动：2月居民中长贷同比少增112亿元，环比减少1150亿元，但市场成交复苏预期下，3月数据有望回升。
• 政策对市场影响显著：各地出台多项政策支持房地产市场，包括降低首付比例、提供低利率贷款、延长还款期限等，进一步刺激购房需求。

关键信息

一、市场表现

• A股房地产板块：本周涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第28。
• 港股房地产板块：本周涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第8。
• 港股物业服务及管理指数：本周涨跌幅为-0.9%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-0.5%和-2.5%。
• A股地产个股：本周涨跌幅前5名为汇景控股（+35.7%）、华南城（+20.7%）、沙河股份（+17.5%）、建业地产（+9%）、中国金茂（+8.5%）；末5名为力高集团（-19.3%）、绿景中国地产（-16.3%）、时代中国控股（-13.1%）、SOHO中国（-10.4%）、*ST中迪（-7.9%）。

二、土地市场动态

• 全国300城宅地成交：本周成交面积253万平米，环比上升19%，同比下滑47%，平均溢价率22%。
• 年初至今累计数据：全国300城累计成交面积6681万平米，累计同比-4%。
• 权益拿地金额前五房企：华润置地（232亿元）、中国金茂（129亿元）、招商蛇口（129亿元）、滨江集团（107亿元）、保利发展（101亿元）。

三、新房成交情况

• 47城新房成交：本周合计326万平米，周环比-4%，周同比+14%。
• 各能级城市表现：
  • 一线城市：周环比+24%，周同比+30%。
  • 二线城市：周环比-2%，周同比+19%。
  • 三四线城市：周环比-17%，周同比+3%。

四、二手房成交情况

• 22城二手房成交：本周合计304万平米，周环比+2%，周同比+41%。
• 各能级城市表现：
  • 一线城市：周环比+1%，周同比+39%。
  • 二线城市：周环比+8%，周同比+50%。
  • 三四线城市：周环比-11%，周同比+25%。

五、库存与去化周期

• 10城商品房库存：本周为1.03亿平米，环比+0.5%，同比-7.6%。
• 去化周期：以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.7个月，较上周增加1.3个月，同比减少6.4个月。

六、政策与新闻

• 呼和浩特育儿补贴：生育一孩补贴1万元，二孩5万元（分五年发放），三孩及以上10万元（分十年发放）。
• 苏州“三低一宽”政策：提供低首付、低利息、低月供、宽期限的购房金融产品，降低购房门槛。
• 昆明政策：生育二孩、三孩的家庭购买首套住房的公积金贷款额度分别上浮20%、30%。
• 重庆公租房经营权出让：秀山县推出30年公租房经营权出让公告，规范交易流程。
• 惠州公积金管理：规范二手房购房提取公积金政策，要求购房满3个月后方可申请提取。

七、地产公司动态

• 绿地香港：2月合约销售金额3.44亿元，同比-29.2%；1-2月累计销售金额4.75亿元，同比-63.7%。
• 宝龙地产：2月合约销售金额6.08亿元，同比-48.3%；1-2月累计销售金额13亿元，同比-43.4%。
• 华润置地：2月销售金额135亿元，同比+46.9%；1-2月累计销售金额251亿元，同比+21.8%。
• 中国金茂：高管变更，张增根辞任主席，陶天海接任。
• 保利发展：聘任潘志华为总经理。
• 建业地产：2月销售金额9.9亿元，同比+46.7%；1-2月累计销售金额15.68亿元，同比+12.8%。
• 龙湖集团：2024财年净利润预计下降约20%。
• 华夏幸福：完成约1922.73亿元债务重组，减少利息及罚息201.80亿元。

八、物管行业动态

• 青岛深化“红色物业”建设：启动“红色物业”深化提升、物业服务品质提升等五项行动。
• 建业新生活：预计2024年录得净利润约2.15亿元至2.55亿元，扭亏为盈。
• 金科服务：预计2024年净亏损约5亿元至7亿元，主要由于减值拨备增加。
• 融信服务：宣布撤销上市地位，自2025年3月18日起生效。

九、非开发公司动态

• 佳源服务：预计2024年录得净利润约1000万元至4000万元，扭亏为盈。
• 佳兆业美好：预计2024年录得净利润不少于1500万元，较2023年亏损大幅改善。
• 星悦康旅：预计2024年净利润较2023年下跌不超过50%，主要由于经营策略调整。
• 碧桂园服务：预计2024年综合收入约438亿元至442亿元，综合净利润约16亿元至20亿元。

投资建议

• 重点推荐房企：绿城中国、滨江集团、中国海外发展、华润置地等，具备改善型产品优势及持续拿地能力。
• 物管商管推荐：华润万象生活，作为商管绝对龙头，物管稳健发展，积极分红。
• 受益标的：地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳。
• 三四线城市恢复力度较弱。
• 房企出现债务违约风险。