20250316-联合资信-从跨国比较来看我国房地产市场容量_9页_1mb

我国房地产市场容量分析总结

核心内容

本文通过对比美国、日本和德国的房地产市场数据，分析我国房地产市场在成熟期的容量及未来走势。研究指出，我国房地产市场正处于下行阶段，但部分一线和强二线城市已出现企稳迹象。未来房地产市场将面临人口结构变化、商品房占比下降、市场结构由新房向存量房转变等挑战，房企需调整经营和财务战略以适应新的发展阶段。

主要观点

• 房地产市场容量的判断应基于人口、城镇化率及房屋成交套数等指标。
• 人口数量和结构的变化是影响房地产市场长期发展的核心因素。
• 房地产市场进入成熟期后，成交量将围绕一个中枢波动，该中枢为200万套左右。
• 房地产行业将从高周转、高杠杆模式向高质量、高产品力模式转型。

关键信息

一、参照样本选择

• 选取国家：美国、日本、德国。
• 选择依据：
  • 房地产市场已进入成熟阶段，发展速度放缓。
  • 我国大中城市在居民收入、人口结构、房屋成交结构等方面与上述国家相似。
  • 选取套数作为成交量指标，因单位统一且可比性强。
• 基准年份：2008年金融危机后，选取2009年以来的数据作为比较基础。

二、参照样本分析

（一）美国

• 人口及城镇化：人口持续增长，城镇化率较高（约80%）。
• 新房成交量：每万人年成交套数在12.13-30.27套之间波动。
• 对应中国：按美国每万人成交套数计算，中国住宅市场年成交量最大值为306.59万套，最小值为122.91万套，中位数为212.76万套。
• 差异因素：
  • 美国人口持续增长，与中国人口负增长形成对比。
  • 美国住房金融体系发达，购房难度较低。
  • 社会流动性强，购房人群更广泛。

（二）日本

• 人口及城镇化：人口持续下降，老龄化严重（2023年65岁以上人口占比29.1%）。
• 新房成交量：每万人年成交套数在5.17-9.06套之间波动。
• 对应中国：按日本每万人成交套数计算，中国住宅市场年成交量最大值为91.74万套，最小值为52.36万套，中位数为69.04万套。
• 差异因素：
  • 日本国土狭小，人口过度集中于大都市，购房难度大。
  • 社会保障体系完善，抑制了房地产需求。
  • 住宅结构坚固，更新需求弱。

（三）德国

• 人口及城镇化：人口稳定增长，城镇化率较低（约78%）。
• 房地产成交量：使用住宅新开工数据代替成交数据，每万人年开工量在21.73-45.78套之间波动。
• 对应中国：按德国每万人开工量计算，中国住宅市场年成交量最大值为463.78万套，最小值为220.09万套，中位数为382.74万套。
• 差异因素：
  • 德国实行社会市场经济，房地产市场与社会保障体系结合紧密。
  • 城乡差异较小，人口分布较均衡。
  • 德国经济依赖外部市场，存在不确定性因素。

三、结论

• 成熟期市场容量：我国房地产市场成熟期年成交量中枢约为200万套，波动范围在100-300万套之间。
• 对应面积：按每套100平米计算，成熟期市场容量对应约2亿平米。
• 影响因素：
  • 人口负增长及老龄化趋势。
  • 商品房占比下降，市场向存量房转型。
  • 房地产行业双轨制推进，保障房覆盖率提升。
• 未来趋势：
  • 房企需改变高周转、高杠杆模式，转向高质量、高产品力。
  • 保障房的推广将推动商品房向中高端市场发展。
  • 郊区大盘开发模式将被中小地块精品开发模式取代。
  • 若新质生产力快速发展，房地产市场长期容量可能提升。

市场展望

• 短期预测：市场走势难以准确判断，但可参考成熟市场走势。
• 长期趋势：房地产市场将进入存量主导阶段，商品房需求下降。
• 企业影响：
  • 高周转、高杠杆模式不再适用，企业需加强财务稳健性。
  • 产品力成为竞争关键，特色房企将受益。
  • 部分企业可能转向保障房代工服务。

市场容量数据汇总

总体结论

我国房地产市场在未来将逐步向成熟期过渡，市场容量中枢预计在200万套左右，波动范围在100-300万套之间。市场将从新房为主转向存量房为主，房企需调整战略，提高产品力，加强财务稳健性，以适应新的发展阶段。