2017-申银万国-房地产行业专题研究一：房地产行业销售投资预测方法探讨——资金为本、季调为器_16页_919kb

房地产行业销售与投资预测分析总结

核心内容

本报告围绕房地产行业销售与投资预测展开，提出“资金为本、季调为器”的研究方法论，旨在通过科学的预测模型，准确把握行业趋势，为投资决策提供依据。

主要结论

• 2011年与2012年房地产销售表现：

  • 销售面积增速分别为5%和-5%，销售额增速分别为10%和-5%。
  • 今年四季度销售面积同比大概率为负，销售趋势持续低迷。

• 房地产投资趋势：

  • 投资增速预计为27%和15%，但降幅在明年二季度前不会显著，之后将由缓趋急。
  • 今年四季度投资增速平均为22%，明年二季度后可能快速下滑至20%以内甚至个位数。

• 房价变动趋势：

  • 2011年商品房销售均价同比上涨5%，2012年均价同比将基本持平。

预测逻辑与方法

资金为本

• 销售收入作为先行指标：
  销售收入是房地产企业资金的主要来源，也是预测拿地、开工、施工和投资的关键变量。

  • 销售额与M2高度相关，尤其在2009-2011年，相关系数达到0.87，显示货币因素对房地产市场的重要性。

• 投资拆分预测：

  • 将投资分为工程款和土地购置费，分别预测其变化，以提高准确性。
  • 用销售面积预测新开工面积，用销售额预测土地购置费，其相关性高于直接用销售预测投资。

季调为器

• 月度数据波动大：
  统计局数据存在季节性波动，需进行调整以更准确地反映趋势。
  • 通过滚动销售率、季调数据等方式，增强预测的稳定性。

关键信息

• 信贷环境对销售的影响：

  • 2011年新增按揭贷款仅为9360亿元，同比下降64%。
  • 居民部门购房更多依赖自有储蓄，信贷环境恶化将抑制销售增长。

• 销售面积预测依据：

  • 销售面积 = 可售面积 × 销售率。
  • 可售面积由前一年新开工面积决定，销售率则受市场预期和政策影响。
  • 滚动销售率已从110.6%降至76.2%，预计将继续下降。

• 投资变化驱动因素：

  • 工程款：施工面积支撑工程款维持高位，但销售持续低迷将导致施工面积下降。
  • 土地购置费：受支付周期影响，土地购置费变化滞后，预计在明年二季度后明显下降。

研究中的其他思考

• 数据来源与局限性：

  • 官方数据是目前最权威的来源，但对实体经济的决策有滞后性，需结合其他指标进行解读。
  • 建议参考销售变化、土地市场变化及微观企业数据，以提高预测准确性。

• 数据验证与指标选择：

  • 销售是典型的前瞻指标，可作为投资变化的重要参考。
  • 土地市场购置意愿反映企业投资意愿，施工具备粘性，可作为支撑因素。
  • 微观数据（如上市公司数据）可作为验证手段，但调研成本较高。

投资评级说明

• 证券投资评级：

  • 买入：相对强于市场20%以上
  • 增持：相对强于市场5%~20%
  • 中性：相对市场波动在-5%~5%之间
  • 减持：相对弱于市场5%以下

• 行业投资评级：

  • 看好：行业超越市场
  • 中性：行业与市场基本持平
  • 看淡：行业弱于市场

• 评级体系说明：

  • 采用相对评级体系，非绝对推荐，需结合个人投资情况。
  • 投资决策应基于完整报告，而非仅依赖评级。

法律声明

• 本报告仅供本公司客户使用，不构成投资建议。
• 信息基于公开资料，不保证其准确性或完整性。
• 报告内容可能随市场变化而调整，投资者应谨慎决策。

附录信息

• 证券分析师：殷姿（A0230210050002）
• 研究支持：韩思怡、竺劲
• 联系人：韩思怡
• 联系方式：
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