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地产杂谈系列之三十七：保交楼资金量及来源探讨

核心内容概述

本文围绕“保交楼”所需资金量及潜在资金来源进行分析，重点探讨了当前出险或展期房企的建安投入需求以及政府、销售回款、外部融资、资产转让等渠道在资金支持中的作用。文章指出，由于销售下滑和融资受限，房企在“保交楼”方面面临较大资金压力，地方政府正逐步承担更多责任，推动相关项目交付。

主要观点与关键信息

一、保交楼所需资金测算

1. 合同负债法

   • 2017-2021年全国住宅高层平均建安成本占房价约24%。
   • 23家主要出险或展期房企2021年合同负债总额为2.48万亿，按24%建安占比计算，对应建安总投入为5952亿。
   • 预售后剩余建安投入为4464亿（按25%预售资金投入假设）。

2. 销售额估算法

   • 按3年交房周期估算，未交付楼盘主要对应2019-2021年销售。
   • 假设建安成本占销售额24%，预售前投入25%，剩余建安投入占销售额6%。
   • 综合估算后续权益建安投入为6335亿。

3. 销售面积估算法

   • 全国住宅平均建安成本为2327元/平米，按2400元/平米估算，预售前投入600元/平米，剩余每年投入600元/平米。
   • 按2019-2021年平均88.2%期房占比估算，后续权益建安投入为5582亿。

综合测算：出险房企未交付楼盘后续建安投入为 4464亿～6335亿。

二、资金来源分析

1. 销售回款

• 2021年房企资金来源超一半（52.9%）来自销售回款。
• 2022H1百强房企销售面积同比下降52.9%，16家出险房企销售额同比下降64%。
• 预售资金监管限制了旧项目资金回流，仅超出监管要求部分可用于旧项目。

2. 外部融资

• 2022H1国内贷款同比下降27.2%，开发贷多为专款专用，难以用于旧项目。
• 境内外发债融资同比下降显著，中央企业占比上升，显示融资渠道向央国企倾斜。

3. 资产转让

• 2021年23家出险房企在手存货达5.7万亿，可通过资产转让回收现金流。
• 2022H1房地产行业收并购成交金额3802亿，同比增长16.8%，但交易数量未明显放量。
• 出险房企更倾向于引入战投，而并购方偏好优质项目，导致交易难度大、耗时长。

4. 地方政府支持

• 地方政府在“保交楼”中将承担更大责任，如引入国资、实施“一对一帮扶”、设立纾困基金等。
• 土地出让金同比下降31.4%，财政支持受限，地方政府将更多发挥统筹协调作用，对接国央企和金融机构。

投资建议

• 短期来看，楼市信心修复及各方担忧的消除仍需时间，销售端复苏充满波折。
• 建议关注 强信用、强运营的优质房企，如：
  • 保利发展
  • 中国海外发展
  • 滨江集团
  • 越秀地产
  • 招商蛇口
  • 万科A
  • 金地集团
  • 天健集团

风险提示

1. 政策改善不及预期：政策落地速度可能影响市场信心和行业复苏。
2. 个别房企流动性风险：部分房企资金问题可能引发连锁反应。
3. 行业短期波动风险：地市持续遇冷可能影响房企新增土储及后续融资能力。

附注

• 文章提供多方法测算，但均存在局限性，如未考虑施工方垫付、出表项目、合作开发等。
• 地方政府政策逐步从“需求端”转向“供给端”，推动“保交楼”工作。
• 报告由平安证券地产团队撰写，为签约客户专属研究产品，不面向公众发布。