20221014-德邦证券-宏观专题_PSL重启后_保交楼_政策空间充足_15页_1mb

报告摘要

保交楼政策与房地产投资前景分析总结

核心内容

“保交楼”已成为当前稳定房地产市场、保障民生的重要政策抓手。自2022年7月以来，中央和地方已全面铺开“保交楼”行动，推动房地产市场逐步企稳。8月全国房屋竣工面积同比下降2.5%，较7月收窄33.5个百分点，显示出“保交楼”取得实质性进展。17个省市8月竣工同比实现正增长，22个省市增速较7月改善，尤其以河南省为例，7月竣工增速为-35.6%，8月已实现0.8%的同比增长。

主要观点

“保交楼”政策成为重点
- “保交楼”已被纳入中央经济工作会议的重点任务，预计将持续作为房地产调控的核心政策。
- 政策工具箱已充分打开，包括政策性银行专项借款、纾困基金、权益变更、资产转换等多种模式。
三种主要保交楼模式
- 债务注资模式：通过专项借款和纾困基金为出险项目提供流动性支持，适用于债权债务关系明确、项目质量较高的情况。操作简单，但对项目质量要求高，适用范围有限。
- 权益变更模式：通过兼收并购或破产重组改变项目所有权，适用于经营困难、后续资金需求大、出险房企经营能力或品牌力较差的项目。该模式操作复杂，涉及多方主体，但能更全面地解决烂尾问题。
- 资产转换模式：通过改变项目性质或用途，如棚改统借统还、保障性租赁住房、土地回购等方式，减轻房企现金流压力，政府参与程度更高。但受限于地方财政能力和政策条件，适用性存在地域差异。
政策支持与资金来源
- PSL（政策性金融工具）重启，成为“保交楼”重点支持领域之一。9月PSL余额环比增长1082亿元，为2020年3月以来首次增长。
- 资金来源包括政策性银行、商业银行、地方国企、AMC、国有房企和地方政府等，形成了多元化的支持体系。
房地产投资前景
- 预计房地产投资在未来一年内将收窄降幅、逐步企稳，中长期或维持5%以内的中低速增长。
- “保交楼”通过提升购房者信心、促进销售回暖、带动竣工面积回升等方式，对房地产投资形成正向支撑。
- 随着监管趋严和房企拿地意愿下降，房地产投资增速将受限，未来可能与2018-2021年基建投资增速相似。