仲量联行-亚太区另类资产投资的崛起——数据中心_推动亚洲数字繁荣-2019.4-24页_8mb

亚太区另类资产投资的崛起：数据中心发展总结

核心内容概述

亚太区正成为全球数据中心投资的重要增长引擎。随着数字消费的迅猛增长、云服务的普及以及新兴市场的发展，数据中心行业在亚太区持续扩张。该区域不仅拥有庞大的互联网用户群体，还具备良好的基础设施和政策环境，使其成为投资者和运营商关注的焦点。数据中心作为另类资产类别，具有独特的投资属性，包括高资本密度、运营复杂性及可扩展性要求，同时也带来显著的回报潜力。

主要观点与关键信息

数据中心的市场增长

• 数据中心是支持数字商业的关键基础设施，随着互联网、社交媒体、电子商务和云计算的发展，其需求持续上升。
• 全球主机托管市场收入预计从2016年的340亿美元增长至2020年的610亿美元，复合年增长率达15.7%。
• 亚太区预计将在未来两年内占据全球主机托管市场40%的份额，超过北美成为全球最大市场。

亚太区数字消费情况

• 亚太区总人口约42.14亿，互联网用户20.07亿，社交媒体活跃用户17.79亿，移动连接用户43.18亿。
• 香港、新加坡、悉尼和东京是亚太区数据中心投资的首选市场，因其强大的基础设施、良好的连通性和便利的营商环境。

亚太区数据中心发展趋势

• 需求增长：云供应商和OTT内容提供商推动了对数据中心空间的持续需求，传统行业如金融、电信和IT也积极参与。
• 供应扩展：运营商通过并购、棕地改造和新建设施来扩大供应，如Equinix收购Metronode、STT在印度和新加坡的扩张。
• 价格动态：主要市场价格保持稳定，新兴市场则因成本较低而更具吸引力。
• 电力与土地挑战：东京面临电力和土地的限制，运营商正转向周边地区，如多摩、横滨和千叶。

新兴市场前景

• 中国、印度和印尼等新兴市场因人口结构、互联网普及率和政策推动（如数据本地化）而吸引大量投资。
• 中国已成为全球增长最快的市场，预计2020年主机托管市场规模达110亿美元。
• 印度移动互联网用户预计从3.91亿增至6.5亿，推动其数据中心市场快速增长。
• 印尼因年轻人口和增长潜力，成为投资者关注的新兴市场，其数据中心市场预计以25%的复合年增长率增长。

投资途径分析

Propco投资（房地产公司投资）

• Propco投资者通常参与定制建造（BTS）项目或售后回租交易。
• 这种投资形式允许投资者根据客户需求定制设施，同时提供电力配置和基础设施。
• Propco投资者通常要求更高的收益范围，以弥补额外的投入。

Opco投资（运营公司投资）

• Opco投资者倾向于通过收购现有运营商或组建合资企业进入市场，以获得运营经验和市场准入。
• 运营团队需要具备专业知识，以满足严格的运维和服务要求。
• 投资者通常寻求15-25%的权益回报率，受地缘政治、开发风险、法规环境等因素影响。

数据中心的特性与挑战

资本密集型

• 数据中心建设需要大量资本投入，开发成本的60%用于资本支出。
• 电力容量是衡量数据中心价值的重要指标，不同市场电价差异显著。

管理密集型

• 数据中心需要全天候的运维团队来确保温度、湿度、电力等标准的稳定。
• 高标准的运维服务是吸引企业租户的关键因素。

可扩展性要求

• 数据中心必须具备可扩展性，以满足快速增长的业务需求。
• 运营商常通过并购或合作来快速扩张，如Iron Mountain收购IO、Equinix收购Metronode。

数据保护与合规趋势

• 亚太区各国正加强数据保护和网络安全立法，如印尼、中国、印度和越南。
• 数据本地化法规促使企业将数据中心部署在本地，影响市场部署策略。
• 这些法规可能推动需求向新兴市场转移，同时增加对本地化设施的投资。

投资者手册要点

总结

亚太区数据中心市场正经历快速增长，得益于数字消费的扩张、云服务的普及以及政策环境的优化。主要市场如新加坡、中国香港、悉尼和东京仍是投资热点，但新兴市场如中国、印度和印尼也展现出巨大的增长潜力。投资者需关注市场动态、政策变化及运营挑战，同时选择适合的投资方式，如Propco或Opco模式，以在这一快速增长的领域中获得回报。