合富研究院-佛山9月楼市市场月报-2019.9-66页_2mb

市场备货充足，销售量跌价稳

核心内容概述

本报告总结了2019年9月佛山及周边城市房地产市场、宏观经济政策及城市规划动态。整体来看，市场备货充足，但销售动力不足，房价趋于稳定或小幅回落。同时，各地出台多项政策，包括土地出让、租赁管理、公积金调整、城市更新等，对房地产市场起到一定的调控和引导作用。

主要观点

1. 宏观经济信息

• 存款准备金率下调：央行于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，对省级区域内的城市商业银行额外下调1个百分点，以支持实体经济发展和降低融资成本。
• 房贷利率调整：LPR（贷款市场报价利率）在9月20日公布，1年期LPR为4.20%，5年期以上LPR为4.85%，10月8日起执行。部分城市如北京，首套房利率下限为5.40%，二套房为5.90%。
• 公积金新政：多个城市调整公积金贷款政策，如广州将一手现房贷款期限限制在30年以内，且与楼龄之和不超过40年。
• LPR“降息”影响：LPR下调带动部分银行房贷利率调整，但整体房贷利率仍保持在较高水平，部分银行仍维持上浮。

2. 佛山土地市场分析

• 土地供应增加：9月佛山共成交57万方宅地，环比大幅上升76.8%，但整体市场严峻，多宗地流拍或以底价出让。
• 区域成交差异：三水区土地成交面积最多，占全市成交近四成；南海区成交最少，仅出让两宗工业地。
• 未来土地供应：南海、禅城、三水等区域计划在10月后推出多宗土地，主要涉及住宅、商业及商住混合用途。

3. 佛山住宅市场情况

• 整体供应充足，销售低迷：9月佛山新增供应173.65万方，同比上升8%，环比上涨40%。但成交量仅为88.12万方，同比下降22%，环比下跌13%。
• 区域表现：
  • 禅城：供应量大幅上升，但成交量价微跌，绿岛湖板块支撑半数成交。
  • 南海：供应量同比上升六成以上，成交量价小幅波动，西部板块表现相对坚挺。
  • 顺德：供应量上升，但成交量下滑近五成，北滘、大良板块主导市场。
  • 高明：供应量持续高位，成交量价明显回落，美的鹭湖表现较好。
  • 三水：供应量同比下降六成，成交量价持续下滑，价格保持稳定。

4. 项目动态跟踪

• 交通建设：
  • 高明现代有轨电车示范线开始调试，未来可与地铁2号线延长线接驳。
  • 广州地铁7号线顺德段北滘新城站主体结构封顶，预计9月15日开始掘进。
  • 佛山地铁11号线计划2020年动工，工期约6年。
  • 里水有轨电车力争9月底完成初步设计，未来将提升区域交通便利性。
• 城市更新：
  • 佛山旧改规模仅次于广州，计划至2021年完成2.5万亩改造。
  • 华腾科技城在顺德启动建设，总投资16亿元，引入阿里、华为等企业。
• 政策调整：
  • 佛山出台租赁新政，企业自持商品房屋不得销售，单次租期不得超过20年。
  • 禁止以租代售、变相销售，违规企业将被列入失信“黑名单”。
  • 佛山租赁交易监管服务平台上线，推动住房租赁市场发展。
  • 佛山出台办公建筑统一规范，废止旧规，解决“假公寓”问题。

关键信息

1. 宏观经济政策

• 降准：9月16日全面降准，支持实体经济发展。
• LPR下调：1年期LPR下调5个基点，5年期以上LPR保持不变。
• 房贷利率调整：首套房利率不得低于LPR+55个BP，二套房不得低于LPR+105个BP。
• 公积金政策：多个城市调整公积金贷款政策，如广州限制现房贷款期限。

2. 城市规划动态

• 旧改计划：至2021年，全省计划完成15万亩“三旧”改造，佛山为4万亩。
• 交通建设：
  • 高明有轨电车示范线启用氢能源列车，实现零排放。
  • 菊花湾大桥预计9月30日通车，缩短勒流至乐从时间至5分钟。
  • 禅西大道南延线通车，提升中心城区至佛山机场通勤效率。
  • 广佛地铁增购列车项目“佛山造”地铁列车下线，提升城市形象。

3. 住宅市场动态

• 供应量：整体供应充足，但成交量低迷，价格稳定或小幅回落。
• 区域表现：
  • 禅城：供应量上升，成交量价微跌。
  • 南海：供应井喷，成交量价小幅波动。
  • 顺德：供应增加，成交量下滑，价格稳定。
  • 高明：供应持续高位，成交量价明显回落。
  • 三水：供应同比大幅下滑，成交量价持续下滑。
• 标杆项目：
  • 保利42亿摘城北12万方地，楼面价达11748元/㎡。
  • 泰禾佛山院子更名为泰禾世茂佛山院子，世茂增持至80%权益。
  • 华腾科技城在顺德启动建设，引入高科技企业。

总结

2019年9月，佛山房地产市场呈现“备货充足、销售乏力”的特点，房价整体趋于平稳。同时，政府出台多项政策，包括降准、LPR调整、公积金改革、租赁管理、城市更新等，旨在调控市场、促进房地产健康发展。城市规划方面，交通建设持续推进，旧改规模扩大，推动城市可持续发展。各区域市场表现不一，禅城和南海供应量上升，但成交量下滑，顺德、高明、三水市场整体低迷。未来，随着地铁建设、城市更新和政策落地，佛山房地产市场或将迎来新的发展机遇。