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央行345新规或促进行业并购整合

核心内容

央行345新规（即房企“三道红线”政策）预计将在2021年全面实施，对房地产行业产生深远影响。该政策将重点房企纳入监管体系，按负债率为核心指标进行分类监管，旨在推动行业去杠杆与结构调整。具体指标包括：

• 剔除预收款后的资产负债率不得超过70%；
• 净负债率不得超过100%；
• 现金短债比不得低于1倍。

根据新规，融创、绿地和中梁被归为“红档”，需更多依赖销售回款改善负债；而保利、中海、华润和华侨城为“绿档”，可能获得更多投资与并购机会。

主要观点

1. 行业分化加剧：在2020年中报中，物业股整体表现较好，但增速分化明显，如中海物业、保利物业等增速低于预期。部分优质房企（如中南建设、天健集团、龙光集团）因持有大体量资产，业绩表现较强。
2. 政策影响深远：新规或将引发房企兼并收购浪潮，推动行业整合。从房地产的金融属性来看，未来行业门槛将提升，房企需加强综合投资和持有运营能力。
3. 投资主线清晰：建议关注三条投资主线：
   • 具备“核心资产”特征的房企，如万科A、金地集团、保利地产等（A股）及世茂房地产、宝龙地产、旭辉控股等（H股）；
   • 存在区域利好或主题机会的房企，如天健集团、南山控股、华发股份等（A股）及龙光地产、佳兆业等（H股）；
   • 物业商管类公司，如招商积余、新大正（A股）及保利物业、碧桂园服务、新城悦等（港股）。
4. 市场风格趋于均衡：随着政策宽松的落空，市场风格从单一成长板块向均衡发展，金融地产股表现抢眼，特别是具备稳健发展模式的房企更具优势。

关键信息

• 行业估值低位：截至2020年8月，申万地产板块PE（TTM）为9.51倍，港股通内房为8.14倍，处于历史低位，具备安全边际。
• 销售与融资压力：9-12月信贷宽松不及上半年，房企持有现金减少，新房市场竞争加剧，需关注销售回款与融资成本改善。
• 疫情风险：国内疫情有零星反弹，国外疫情仍严峻，对房地产市场及企业运营构成潜在风险。
• 政策动态：国家发改委加强专项债项目调度，银保监会推进公司治理改革，住建部推动居住社区建设补短板行动。

重点公司盈利预测与评级

风险提示

• 新冠肺炎疫情二次爆发风险；
• 房企销售回款或低于预期；
• 融资政策或不及预期，可能影响企业现金流和债务管理。

投资策略

• 核心资产：推荐具备稳定现金流和优质资产的房企；
• 区域利好：关注受地方政策支持或区域经济提升的房企；
• 物业商管：重点布局物业管理及商业运营的公司。

行业趋势

• 金融地产股表现强势，市场风格趋于均衡；
• 房企融资受限，行业整合加速；
• 政策监管加强，推动房企向高质量发展转型。