> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 文档总结 ## 核心内容概述 2026年上半年，中国商业地产市场呈现分化态势。宏观经济保持稳定增长，但结构性挑战依然存在。办公楼、零售物业和仓储物流市场均出现租赁需求环比提升，其中仓储物流需求增长最为显著。物业投资活跃度持续增强，大宗交易和公募REITs获批规模创历史新高。整体来看，市场在去化压力下逐步显现复苏迹象。 --- ## 主要观点 ### 1. **宏观经济表现** - **GDP**：2026年上半年同比增长4.7%，二季度增速放缓至4.3%，但总体仍保持在合理区间。 - **进出口**：上半年进出口总额突破25万亿元，同比增长16.9%，其中二季度增速达18.4%，为2021年三季度以来最高。 - **消费**：6月社零总额增速重回正增长，但上半年整体增速仅1.3%，显示居民消费意愿偏弱。 - **制造业**：高技术制造业增加值增长13%，装备制造业增长9.3%，带动固定资产投资增长。 ### 2. **商业地产市场表现** #### **办公楼市场** - **净吸纳量**：二季度全国净吸纳量环比增长9%至57万平方米，上半年累计净吸纳量109万平方米，与去年相当。 - **租赁需求**：科技互联网企业成为主要需求来源，贡献季内25%的新租面积；金融业和制造业需求亦有回升。 - **租金**：平均租金指数环比下跌2.2%，上半年累计跌幅4.0%，较去年同期收窄1.6个百分点。 - **空置率**：全国平均空置率稳定在25.0%，主要城市空置率稳中有降。 #### **零售物业市场** - **供需情况**：二季度供需均录得70万平方米，同比略有下滑；季末平均空置率降至7.5%。 - **品牌整合**：品牌持续整合门店，强化旗舰店投资，购物中心首层租金指数环比下跌0.5%，上半年累计跌幅1%。 - **业态表现**：餐饮业态新开业门店数量占比44%，零售业态新开业门店占比38%，运动和潮玩业态活跃度提升。 #### **仓储物流市场** - **净吸纳量**：二季度净吸纳量273万平方米，环比增长119.6%；上半年累计净吸纳量400万平方米，同比下降18%。 - **租金**：全国平均租金环比下跌2.5%，其中华南跌幅扩大至4.4%；华东跌幅收窄至2%以内。 - **供应**：全国新增供应213万平方米，上半年累计470万平方米，华南贡献62%的供应总量。 #### **物业投资市场** - **交易活跃**：二季度交易总额839亿元，环比增长39.2%；上半年累计交易额1442亿元，刷新历史同期新高。 - **投资结构**：投资型交易占比达84%，机构投资者与地产基金活跃；新经济资产（如数据中心、物流厂房）交易金额增长显著。 - **REITs获批**：本季度共获批10单公募REITs，拟募资376亿元，为2021年试点以来单季最高纪录；同时8支机构间REITs获批，规模203亿元。 --- ## 关键信息 ### 1. **市场趋势** - 办公楼市场租赁需求边际复苏，净吸纳量稳定。 - 零售物业市场供需小幅下滑，但部分城市空置率稳中有降。 - 仓储物流市场净吸纳量大幅增长，主要由第三方物流和制造业升级搬迁需求推动。 ### 2. **区域表现** - **华东**：办公楼和零售物业空置率下降，租金跌幅收窄。 - **华南**：仓储物流需求强劲，租金跌幅扩大。 - **中西部**：武汉和重庆空置率止跌企稳，但整体供应较少。 ### 3. **行业动向** - **科技互联网**：需求回升，人工智能相关企业扩张活跃。 - **金融业**：增量交易回暖，量化基金贡献显著。 - **制造业**：搬迁需求持续，成为办公楼租赁需求的重要组成部分。 - **零售**：品牌整合与拓店活跃，尤其是女装、运动、潮玩等细分品类。 - **物流**：电商大促和制造业升级推动需求，物流厂房交易活跃。 ### 4. **投资趋势** - **投资型交易**：连续两个季度增长，机构投资者与地产基金活跃。 - **资产证券化**：公募REITs获批规模创历史新高，底层资产涵盖多种类型。 - **资本化率**：一线城市办公楼与零售物业资本化率稳定，物流资本化率区域分化。 --- ## 市场展望 ### 1. **办公楼市场** - 预计全年净吸纳量温和增长10-15%至230-240万平方米。 - 下半年租金预计继续承压，全年租金降幅预计在8-8.5%，较2025年有所收窄。 ### 2. **零售物业市场** - 预计年末空置率小幅上升至8%左右，租金短期内仍呈下行趋势。 - 京沪核心商圈租金止跌企稳，优质物业租金韧性较强。 ### 3. **仓储物流市场** - 下半年新增供应接近500万平方米，主要位于华南。 - 制造业景气支撑物流扩张，全年净吸纳量预计维持在800-850万平方米，租金跌幅预计8%左右。 ### 4. **物业投资市场** - 投资情绪改善，资产价格预期趋于稳定。 - 建议关注零售物业、长租公寓、数据中心、高标仓和酒店等投资机会。 --- ## 附注 - **数据来源**：国家统计局、世邦魏理仕研究部、证券投资基金业协会、QIML等。 - **图表说明**：文档中包含多张图表，展示各物业类型租金走势、空置率变化、新增供应和交易金额等数据。 - **研究团队**：中国区研究部由谢晨、胡优优、吴祎仪、胡乐毅、乔梦洋组成；全球及亚太区研究部由Henry Chin和Ada Choi负责。 --- ## 总结 2026年上半年，中国商业地产市场在宏观经济稳定增长的背景下，呈现结构性复苏态势。办公楼、零售物业和仓储物流市场租赁需求环比提升，投资活跃度显著增强，尤其是新经济资产和公募REITs的获批，为市场注入新动力。尽管部分区域和物业类型仍面临去化压力，但整体市场已显示出边际改善的迹象，未来有望持续回暖。