中国房地产市场报告_2021年第四季度_14页_3mb

2021年中国商业地产市场总结

核心内容概览

2021年，中国商业地产市场在宏观经济复苏与政策支持下呈现强劲表现，写字楼、零售物业及物流设施市场均实现净吸纳量和租金的稳步回升。物业投资市场亦表现活跃，大宗交易额创历史新高。以下为各细分市场的详细分析。

写字楼市场

主要观点

• 供应与吸纳：2021年全国写字楼市场新增供应642万平方米，其中一线城市贡献68%。全年净吸纳量达743万平方米，创历史新高。
• 空置率与租金：年末写字楼空置率回落至21.3%，同比下降2.4个百分点。全年租金跌幅收窄至0.6%。
• 需求结构：科技、金融及专业服务业继续主导租赁市场，分别贡献34%、22%和9%的租赁成交量。北京、上海、深圳三城净吸纳量首次同时突破百万平方米。
• 租金趋势：上海、成都、北京、深圳、西安等城市的租金跌幅进一步收窄，部分区域租金已企稳回升。

关键信息

• 行业分布：科技行业租赁成交占比最高，其中互联网生活服务、企业服务及硬件研发类企业贡献显著。
• 政策影响：北京证券交易所及广州期货交易所的设立推动了金融类租户活跃度。
• 市场展望：2022年写字楼净吸纳量预计620万平方米，略低于2021年峰值，但高于过去五年平均水平。年末空置率预计回升至23%，租金平均指数小幅下降0.4%。

零售物业市场

主要观点

• 供应与吸纳：全年新增供应947万平方米，接近2017年峰值。四季度新增供应328万平方米，环比增长13%。
• 空置率与租金：年末空置率降至7%，同比下降0.4个百分点。全年租金上涨1.4%。
• 业态发展：风险资本持续投资线下零售，尤其是餐饮和新型体验类业态。运动品牌和国际户外品牌加速进入中国市场。

关键信息

• 招商情况：全年新开业项目出租率高达93%，新项目招商和开业情况良好。
• 消费趋势：消费升级显著，体育娱乐用品、化妆品、金银珠宝等零售额增速较高。
• 市场展望：2022年零售物业净吸纳量预计与2021年持平，购物中心租金预计增长1%左右。一线及华东二线城市租金增长有望达1.5-2.5个百分点。

物流设施市场

主要观点

• 供应与吸纳：四季度净吸纳量达230万平方米，创全年最高。全年净吸纳量660万平方米，同比上升60%。
• 空置率与租金：年末空置率降至13.6%，同比下降1.2个百分点。租金小幅上涨0.4%。
• 需求驱动：电商、第三方物流及制造业需求强劲，尤其是生鲜电商、直播电商、跨境电商和C2M等新模式推动仓储需求。

关键信息

• 供应分布：四季度新增供应280万平方米，其中70%来自华东地区。上海和广州供应量最高。
• 租赁结构：70%的租赁成交来自三方物流，部分城市空置率显著下降，如成都、重庆、南京等。
• 市场展望：2022年高标仓净吸纳量预计超600万平方米，租金指数有望上涨1.9%。中西部城市供应将出现明显回落，租金有望反弹。

物业投资市场

主要观点

• 交易活跃度：四季度大宗交易额达699.3亿元，环比增长41%，全年总额达2,731亿元，创历史第二高。
• 投资结构：境内投资者主导，全年成交额2,143亿元，占主导地位。外资买家参与度回升，全年成交额588亿元。
• 买家类型：机构投资者、企业及地产基金为主要买家，其中机构投资者成交额达783.8亿元，地产基金投资活跃度显著回升。

关键信息

• 区域分布：一线城市占比76%，上海和北京成交额分别为1,044亿元和715亿元，分别为历史第三高和第二高。
• 新兴资产：生物医药类地产关注度上升，工业物流和另类资产（如数据中心、冷库）交易额创新高。
• 市场展望：2022年大宗交易额预计同比增长10-15%，首次突破3,000亿元。地产基金及机构投资者将更积极地参与市场。

总结

2021年中国商业地产市场在宏观经济复苏和政策支持下表现强劲，写字楼、零售物业及物流设施市场均实现净吸纳量和租金的回升。物业投资市场亦表现活跃，大宗交易额创历史新高。未来2022年市场将逐步回归正常增长轨道，写字楼市场预计净吸纳量略降但租金趋于稳定，零售物业市场预计稳步增长，物流设施市场因电商和制造业需求推动将继续扩张。整体来看，市场信心增强，投资机会增多，尤其在一线城市及强二线城市核心区域。