物业服务行业优质物管公司案例研究：龙湖智创生活，有生命的空间+有温度的服务-20220112-浙商证券-28页_1mb

龙湖智创生活案例总结

核心内容

龙湖智创生活是龙湖集团旗下的重要业务板块，涵盖物业管理与商业运营两大核心赛道。公司致力于打造“有生命的空间”和“有温度的物业服务”，通过科技赋能、增值服务及区域布局，实现业务增长与客户粘性提升。

主要观点

• 业务结构清晰：龙湖智创生活主要分为住宅和非商物业管理、商业运营（包括购物中心和写字楼）以及办公、产业、公共及其他设施管理。
• 收入增长显著：2021年Q1-3，公司实现营收77.71亿元，同比增长81.2%。住宅和非商收入占比达77%，商业运营和物管收入占比23%，收入结构持续优化。
• 增值服务成为增长引擎：社区增值服务收入同比增长108.9%，非业主增值服务增长57.4%，社区增值服务占比逐步提升，成为公司收入的重要来源。
• 科技赋能提升效率：公司长期投入科技，已拥有142项专利技术，提升管理效率和服务质量，形成差异化竞争优势。
• 区域布局聚焦高能级城市：公司在管和合约项目主要集中在一二线城市，2021Q3一二线城市物管和商管收入贡献分别达到85%和93%，有助于提升单价和挖掘增值服务潜力。
• 财务稳健，现金流充足：截至2021Q3，公司现金及现金等价物为12.20亿元，现金短债比为112X，流动比率0.79X，财务状况良好。
• 外拓与收并购推动规模扩张：公司通过收购新世界、亿达服务、狮城怡安等企业，拓展在管面积，提升管理能力。

关键信息

业务概览

• 物业管理：截至2021年12月，公司在管项目1512个，面积2.54亿平方米，合约面积3.59亿平方米，战略合作面积4.40亿平方米。
• 商业运营：截至2021年12月，公司在管购物中心项目60个，储备项目68个，总在管面积580万平方米，年客流量6.59亿人次。
• 收入结构：2021Q1-3，住宅和非商收入占比77%，商业运营和物管收入占比23%。

商业模式

• 三大核心：协同、科技、差异化服务。
• 会员计划：通过“龙湖会员计划”精准定位客户需求，提升客户粘性。
• 科技应用：包括AIoT/IoT、数据服务、算法等，赋能全链条服务。

财务分析

• 收入增长：2021Q1-3收入同比增长81.2%，其中商业运营服务收入同比增长182%，主要得益于商管服务提价。
• 毛利率提升：2021Q3商业运营服务毛利率达35.3%，较2020年提升8.6个百分点。
• 现金流稳健：公司2021Q3现金及现金等价物为12.20亿元，现金短债比112X，流动比率0.79X，维持净现金流增加。
• 负债结构合理：有息负债主要为租赁负债，金额为1433万元，一年内到期占比76%，综合利率4.75%，财务成本较低。
• 应收账款管理高效：贸易应收账款周转天数从2020年的24天拉长至2021Q3的56天，但账龄多集中在一年内，减值较少。

增值服务与社区运营

• 社区增值服务：涵盖生活、空间、家居等多领域，2021Q1-3社区增值服务收入同比增长108.9%，占比提升至21.9%。
• 非业主增值服务：包括物业销售案场管理、交付前及保养服务、线上购物及送货服务等，2021Q1-3收入同比增长57.4%。
• 科技驱动运营：公司通过信息系统提升管理效率，包括投资决策、产品、营销、客户运营平台，以及数据驱动平台。

风险提示

• 市场竞争加剧：外拓业务可能导致收并购价格较高，商誉压力增大。
• 增值服务成熟周期：第二增长曲线可能比预期更长。

发展战略与竞争优势

• 聚焦高能级城市：提升物管和商管单价，增强增值服务潜力。
• 品牌影响力强：拥有“天街”“星悦荟”等知名品牌，租户组合多元，出租率、客流量、销售额表现优异。
• 协同效应显著：与母公司龙湖集团在开发、租售等业务上协同，提升整体服务能力。
• 客户粘性提升：通过会员计划与科技手段，增强客户互动与服务体验。

未来展望

• 募集资金用途：用于物管和商管业务投资、优化增值服务、提升科技赋能实力。
• 业务扩展路径：通过项目委聘和收并购实现内生与外延增长，拓展至更多城市和物业类型。
• 科技与数据驱动：持续投资科技，提升管理效率，增强行业壁垒。

可比公司估值

结论

龙湖智创生活凭借其在高能级城市的布局、强大的商业运营能力、科技赋能及增值服务创新，已成为国内领先的物业及空间服务提供商。公司未来增长潜力大，具备较强的市场竞争力和财务稳健性，但需关注市场竞争加剧和增值服务成熟周期等潜在风险。