2022-06-06-克而瑞物管,中物研协-2022物业服务企业上市公司研究报告_76页_25mb

2022物业服务企业上市公司研究报告总结

核心内容概述

本报告由上海易居房地产研究院和克而瑞物管联合发布，对2022年物业服务企业上市公司进行了综合分析，涉及运营规模、盈利能力、抗风险能力、成长潜力、资本市场表现、创新能力与社会责任六大方面。研究采用因子分析法、层次分析法和功效系数法三种模型，并通过Borda组合评价法进行综合评估，确保研究结果的科学性与公正性。

主要观点

1. 上市物企数量及趋势

• 上市进程受挫：2021年物企上市数量未达预期，全年新交表企业达34家，但实际新增上市企业仅14家，其中9家为港股上市。
• 上市用时延长：2022年上市企业平均用时为283天，比2021年延长了约78天，显示港交所新规提高了上市门槛。
• 市场回归理性：受宏观经济和房地产市场下行影响，资本市场对物企的高估值逐渐回调，上市热度减退。

2. 市值与估值分化

• 市值严重分化：截至2022年4月30日，上市物企市值总和为5259.22亿港元，较最高点几乎减半。市值最高为碧桂园服务（1139.74亿港元），最低为方圆生活服务（1.44亿港元），差距达791.48倍。
• 国企表现更优：国有物企市值较为稳健，如华润万象生活（870.77亿港元）、中海物业（308.96亿港元）等，市盈率相对较高，显示市场对其信任度更高。
• 市盈率大幅下降：2022年4月30日，物企市盈率均值为13.61倍，较2021年同期（33.14倍）下降近一半，显示市场对物企盈利能力和前景的担忧。

3. 资本市场表现

• 股价波动明显：2021年物业股上半年上涨，但下半年大幅下跌，恒生物业服务和管理指数下跌46.74%。
• 民营物企波动大：民营物企股价波动显著，而国有物企表现更为稳健。
• 回购与分红提振信心：多家物企通过股票回购和提高分红比例来修复市场信心，如碧桂园服务、建业新生活等。

4. 运营规模持续增长

• 管理面积快速增长：2019年至2021年，49家上市物企在管面积由24.99亿平方米增长至53.01亿平方米，复合增长率达45.64%。
• 合约面积支撑未来增长：44家物企合约面积由39.33亿平方米增长至74.77亿平方米，显示行业扩张势头强劲。
• 头部企业扩张显著：如碧桂园服务在管面积同比增长102.95%，世茂服务合约面积净增1.07亿平方米。

5. 行业竞争格局

• 市场集中度提升：2021年上市物企在行业中的市场份额增长至约15%，显示行业整合趋势明显。
• 优质资源向头部集中：头部企业如碧桂园服务、绿城服务、保利物业等在管理规模、盈利能力等方面表现突出。

关键信息

2022物业服务企业上市公司20强

2022物业服务企业潜力独角兽

• 龙湖智创生活集团
• 万物云空间科技服务股份有限公司
• 苏宁银河物业
• 上实服务
• 中湘美好城市运营服务股份有限公司

研究方法与数据来源

• 指标体系：包括总资产、营业收入、管理面积、净利润、毛利率、毛利、净资产收益率、资产负债率、流动比率、总资产增长率、营业收入增长率、净利润增长率、管理面积增长率、总市值、每股收益、纳税额、年度专利数等17个二级指标。
• 模型方法：采用因子分析法、层次分析法和功效系数法，并通过Borda组合评价法进行综合评估。
• 数据来源：包括物企年报、半年报、季报、公告、中国物业管理行业年鉴、CPIC数据库、CRIC咨询决策系统等。

总结

2022年物业服务企业上市公司在资本市场表现疲软，上市进程受挫，市场回归理性。尽管如此，行业仍保持快速增长，管理面积和合约面积显著提升，头部企业持续扩张。国企在市值和市盈率方面表现优于民营物企，显示出更高的市场信任度。同时，多家物企通过股票回购和提高分红比例来提振市场信心，推动长期可持续发展。整体来看，物业管理行业正经历从高速增长向高质量发展的转型，未来行业整合和竞争将更加激烈。