20260330-中国银河-华润万象生活-01209.HK-2025年业绩点评_商管头部地位稳固_物管毛利率逆势上行_4页_452kb

商管头部地位稳固，物管毛利率逆势上行

核心内容

华润万象生活于2025年实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1%；核心归母净利润39.5亿元，同比增长13.7%。公司维持“推荐”评级，每股派息0.509元，每股特别股息0.341元。整体毛利率为35.5%，较2024年提高2.59个百分点，主要得益于双主业毛利率提升及高毛利业务占比提高。

主要观点

• 营收与利润增长
  公司营业收入与核心归母净利润均实现增长，其中净利润增速高于营收增速，反映出公司在成本控制与业务优化方面的成效。

• 毛利率提升
  毛利率稳步提高，主要由以下因素驱动：

  • 商业航道毛利率提升2.9个百分点，达到63.1%；
  • 物业航道毛利率提升1个百分点，达到18.0%；
  • 高毛利率业务（购物中心）收入占比提高，从36.6%提升至38.3%。

• 购物中心业务表现突出
  购物中心业务实现营收47.68亿元，同比增长13.29%；毛利率达75.9%，较2024年提高3.3个百分点。购物中心毛利润占比达56.5%，为公司利润贡献主力。公司2025年新开业购物中心14座，截至年末在营购物中心135座，其中129座为管理输出项目，3座为利润分成项目，3座为租赁经营项目。

• 写字楼业务稳健
  写字楼业务实现营收21.37亿元，同比增长3.5%；毛利率34.5%，较2024年略有下降。公司在管写字楼项目233个，合约项目250个，面积持续扩大，出租率提升至77.2%。

• 物业航道增长
  物业航道收入同比增长1.15%至108.47亿元，毛利率提高1个百分点至18.0%。基础物管在管面积达2802.55万方，同比增长3.25%。公司持续优化项目结构，退出低质低效项目，推动“有质量的规模增长”。

• 会员业务与生态协同
  公司推进大会员业务，收购华润网络并完成业务整合，上线数字化交易平台。截至2025年末，会员总量突破8300万，同比增长36.0%；活跃会员量同比增长30%。生态圈营收同比增长72.2%，其中会员运营与营销服务贡献1.14亿元，自营化妆品业务增长显著。

• 财务预测与估值
  预计2026-2028年核心归母净利润分别为44.79亿元、50.28亿元、55.87亿元，对应EPS为1.96元/股、2.20元/股、2.45元/股，PE分别为19.78X、17.62X、15.86X。公司财务状况稳健，资产总计持续增长，资产负债率维持在合理区间，净负债比率保持负值。

关键信息

• 业绩亮点

  • 2025年核心归母净利润同比增长13.7%；
  • 购物中心业务毛利润占比持续过半，达56.5%；
  • 投资物业公允价值变动收益显著增长，达2.64亿元；
  • 公司持续优化业务结构，提升运营效率。

• 增长驱动因素

  • 购物中心业务增长快于整体营收；
  • 高毛利率业务占比提高，推动整体毛利率提升；
  • 会员业务与数字化平台建设成效显著，生态圈收入增长迅猛；
  • 项目拓展与管理输出项目规模扩大。

• 风险提示

  • 宏观经济不及预期；
  • 政策推进和实施不及预期；
  • 房价大幅波动；
  • 房屋销售和竣工不及预期；
  • 第三方拓展不及预期；
  • 应收账款不及预期；
  • 汇率大幅波动。

财务数据概览

总结

华润万象生活在2025年展现出强劲的盈利能力和业务增长势头，尤其在购物中心和物业航道方面表现突出。公司通过优化业务结构、提升运营效率和拓展优质项目，实现了毛利率的逆势上行。同时，会员业务与生态协同价值的释放，进一步增强了公司的盈利能力和市场竞争力。基于公司良好的财务状况和业务发展前景，分析师维持“推荐”评级。