房地产行业2025开发商业绩综述_行业整体业绩磨底_优质房企抢跑新周期_29页_1mb

房地产行业深度报告总结

核心内容

2026年一季度，中国房地产市场处于筑底企稳过程中的结构性修复阶段。市场整体仍面临下行压力，但部分核心城市和优质资产的价格表现较为坚韧，显示出市场正在逐步转向“控增量、去库存、优供给”的新发展模式。政策层面，2025年确立的“稳市场新周期”和“存量提质”政策框架推动了行业向高质量发展转型。

主要观点

• 市场表现：行业数据仍处同比下行通道，但降幅有所收窄。3月商品房销售面积和销售额同比降幅分别收窄至-7.4%和-13.3%，4月上旬市场热度显现较强持续性。
• 市场分化：新房市场回暖由一线及核心城市的高品质项目驱动，呈现结构性上涨。二手房市场反弹更为明显，一线城市二手房价环比由跌转涨，学区房等刚性需求的集中释放是主要动力。
• 政策背景：政策重心从规模扩张转向质效提升，通过城市更新、建设“好房子”等举措优化供给结构。整体市场正朝着更健康、更可持续的发展方向演进。
• 房企表现：行业整体仍处于磨底阶段，但以保利、中海、华润、招商蛇口及中国金茂为代表的财务稳健、深耕核心城市的央国企及优质民企逆势领跑，其中中国金茂实现销售金额同比正增长，2026年一季度增速超过20%。
• 基金持仓变化：公募基金对地产板块的低配幅度收窄，持仓集中度提升，资金进一步向保利发展、中国金茂等龙头公司集中。

关键信息

1. 销量分析

• 商品房销售面积：2026年1-3月累计销售面积19525万m²，同比下降10.4%。
• 商品房销售额：累计销售额17262亿元，同比下降16.7%。
• 3月销售表现：3月销售面积和销售额同比降幅分别为-7.4%和-13.3%，显示出“小阳春”行情的持续性。
• 区域表现：东部地区销售面积和销售额降幅相对较小，而东北地区降幅较大，显示区域间市场分化显著。

2. 供应端分析

• 房地产开发投资：2026年1-3月累计投资1.77万亿元，同比下降11.2%。
• 新开工面积：同比下降20.3%，显示行业在主动“控增量”。
• 竣工面积：同比下降25.0%，表明市场仍在去库存阶段。

3. 资金端分析

• 到位资金：2026年1-3月到位资金2.05万亿元，同比下降17.3%。
• 个人按揭贷款：同比下降34.6%，居民加杠杆意愿仍处低位。

4. 房价分析

• 新房价格：一线城市新房价格环比上涨0.2%，二、三线城市新房价格环比分别下降0.2%和0.3%。
• 二手房价格：一线城市二手房价环比由跌转涨0.4%，学区房需求集中释放成为主要推动力。
• 价格趋势：新房价格结构性上涨，二手房价格回升明显，但整体仍处于调整阶段。

5. 基金持仓变化

• 地产重仓持股市值占比：2026年Q1地产重仓持股市值占比0.54%，总市值192.1亿元。
• 持仓集中度：前十大重仓股以贝壳-W（38.5亿市值）为首，CR5、CR10分别环比提升2.23pct、0.04pct。
• 基金类型：偏股混合型基金持仓增加29.6亿元，灵活配置型基金增加11.5亿元。

投资建议

• 关注房企：建议关注新城控股、中国金茂、建发国际集团、滨江集团等房企，因其在销售、投资、财务等方面表现优于行业平均水平。
• 政策预期：市场后续企稳与回暖将更依赖于居民收入预期改善、加杠杆意愿回升以及存量盘活政策的深化落实。

风险提示

• 政策落地：政策落地或不及预期可能影响市场表现。
• 信用风险：信用风险持续蔓延可能对房企造成冲击。
• 楼市回暖：楼市回暖不及预期可能影响行业整体复苏进程。

行业数据概览

图表目录

• 图表1: 房地产统计局数据指标看板（2026/03）
• 图表2: 2026年3月商品房销售面积累计同比下降10.4%
• 图表3: 2026年3月商品房销售额累计同比下降16.7%
• 图表4: 2026年3月地产投资累计同比下降11.2%
• 图表5: 2026年3月新开工面积累计同比下降20.3%
• 图表6: 2026年3月竣工面积累计同比下降25.0%
• 图表7: 2026年3月到位资金累计同比下降17.3%
• 图表8: 核心城市大中介二手房实时成交套数近两年4月环比变化
• 图表9: 核心城市二手房住宅网签套数近两三年4月环比变化
• 图表10: 分能级新房价格指数变动（2019年1月=100）
• 图表11: 分能级新房价格环比变动
• 图表12: 新房价格环比涨/降/平城市数量变动
• 图表13: 分能级新房价格同比变动
• 图表14: 新房价格同比涨/降/平城市数量变动
• 图表15: 分能级二手价格指数变动（2019年1月=100）
• 图表16: 分能级二房价格环比变动
• 图表17: 二房价格环比涨/降/平城市数量变动
• 图表18: 分能级二手价格同比变动
• 图表19: 二房价格同比涨/降/平城市数量变动

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• 《房企 2025 年业绩表现如何？---2026W17 房地产周报》
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