房地产行业2025H1开发商业绩综述_业绩压力仍存_优质房企筑底_32页_956kb

房地产行业2025年上半年总结

核心内容概述

2025年上半年，中国房地产行业面临销售承压、投资活跃、运营改善和减值压力等多重因素交织的局面。尽管整体市场表现疲软，但部分优质房企展现出较强的抗压能力和增长潜力，其股价表现优于市场。行业逐步进入政策宽松周期，重点政策方向包括拆迁改造、稳定预期、防范风险和促进行业转型。

主要观点

• 销售压力仍存：2025年1-8月百强房企销售金额和面积同比分别下降13.8%和23.2%，但头部房企如金茂、建发、越秀等实现了逆势增长。
• 投资集中度提升：TOP10房企新增货值占百强房企的70%，头部房企投资积极性高，拿地力度显著增强。
• 运营效率改善：14家样本房企营收下降4.9%，但毛利率降幅收窄至0.6个百分点，销管费率降至5.0%，显示精益化管控成效显著。
• 减值压力显著：14家样本房企2025H1累计计提减值140.8亿元，行业整体盈利能力承压，但部分房企如金茂、新城已充分计提，有望改善。
• 基金持仓低配：2025Q2房地产板块持仓市值占基金股票市值比降至0.48%，总市值150.3亿元，创近十年新低，但部分优质房企如保利发展、中国金茂获得基金加仓。
• 政策宽松周期开启：京沪深松绑限购政策，上海、广州启动拆迁改造，推动行业进入新一轮政策宽松周期。
• 行业转型方向明确：推动建设“好房子”，强调安全、舒适、绿色、智慧，引导行业向存量市场转型。

关键信息

销售情况

• 2025年1-8月百强房企销售金额2.2万亿元，同比下降13.8%；销售面积1.1亿平方米，同比下降23.2%。
• 一线城市商品房销售面积降幅维持高位，达-25.3%。
• 30大中城市8月单月商品房销售面积降幅收窄至-10.8%。

投资情况

• 1-8月百强房企新增货值1.4万亿元，同比增长17.5%。
• TOP10房企新增货值占百强的70%，市场格局进一步集中。
• 中国金茂、中海地产、招商蛇口新增货值增长超180%。

运营情况

• 14家样本房企2025H1实现营收8606亿元，同比下降4.9%。
• 毛利率降至14.3%，同比下降0.6个百分点，降幅较2024H1收窄。
• 销管费率降至5.0%，较2024H1下降0.3个百分点。

减值情况

• 14家样本房企2025H1归母净利181亿元，同比下降48.3%。
• 减值计提规模达140.8亿元，同比显著增长。
• 金茂和新城控股计提力度较大，部分房企已实现减值归零。

基金持仓变化

• 2025Q2房地产板块持仓市值占比降至0.48%，创近十年新低。
• 持股集中度提升，前十大重仓股以保利发展为首，CR5、CR10环比上升。
• 持有基金数超10家的公司共13个，与Q1持平，但头部个股持仓减少。

政策动态

• 拆迁改造提速：上海、广州启动城中村改造，其他超大特大城市有望参照实施。
• 稳预期：京沪深优化限购和公积金政策，若效果不佳，后续核心区限制性政策可能调整。
• 防风险：中央推动回收闲置用地和收储现房，缓解库存压力。
• 促转型：推动建设“好房子”，引导行业迈入存量新阶段。

绩优房企分析

• 新城控股：商业稳定、困境反转、减值充分，2025Q2获得基金加仓，股价上涨27.3%。
• 中国金茂：减值充分、土拍活跃、扭亏为盈，2025Q2获得基金加仓，股价上涨63.5%。
• 建发国际集团：土储优质、高股息高分红、业绩增长，股价上涨44.0%。
• 滨江集团：深耕杭州、业绩高增、民企之光，股价上涨33.9%。

投资建议

建议关注以下优质房企：

• 新城控股
• 中国金茂
• 建发国际集团
• 滨江集团

风险提示

• 政策落地或不及预期
• 信用风险持续蔓延
• 楼市回暖不及预期