20220303-国盛证券-房地产开发行业月报_百强房企月度销售报告_2月销售整体下行_基本面仍待改善_9页_645kb

房地产开发行业2月销售情况及投资建议总结

核心内容概述

2022年1-2月，中国房地产开发行业整体销售表现持续低迷，TOP100房企操盘销售金额同比下降43.2%，2月单月销售额同比下降47.2%，创近一年新高。权益口径销售金额同比下降44.8%，降幅亦显著。各梯队房企销售金额同比增速和门槛均出现大幅下滑，其中TOP21-30房企降幅最大，TOP11-20房企权益口径销售额降幅最显著。

主要观点

销售情况

• 整体销售下滑：TOP100房企1-2月操盘销售额为9266.5亿元，同比大幅下降43.2%；2月单月销售额同比下降47.2%。
• 梯队差异明显：TOP10房企操盘销售额同比下降41.2%；TOP11-20房企下降48.2%；TOP21-30房企下降49.2%；TOP31-50房企下降40.1%；TOP51-100房企下降40.6%。
• 权益销售表现：TOP100房企权益销售额为7329.8亿元，同比下降44.8%；TOP50强房企权益销售额为6005亿元，同比下降45.9%。
• 销售门槛下降：各梯队房企销售门槛均下降，TOP10房企门槛从343.0亿元降至193.3亿元，TOP20房企门槛从242.4亿元降至127.9亿元，TOP100房企门槛从33.1亿元降至16.7亿元。

销售下滑原因

1. 春节返乡潮不及预期：受疫情影响，部分地区的返乡置业活动未达预期，影响了整体销售表现。
2. 供给端政策压制：去年的“三道红线”、贷款集中度、预售资金监管等政策对房企流动性造成压力，同时“两集中”供地政策打乱了房企的销售节奏。
3. 需求端疲软：房贷利率提升、额度收紧导致购房需求萎缩，房地产税试点等不确定因素进一步加剧了市场观望情绪。

政策底已现，但效果有限

尽管多地已出台需求端放松政策，如降低首付比例、房贷利率、提高公积金贷款额度、提供购房补贴等，但政策力度尚显不足，市场反应仍偏弱。预计未来会有更多政策利好出台，重点方向在于改善企业资金面和需求端。

关键信息

• TOP20房企表现：2月单月销售金额中，碧桂园以407.0亿元居首，万科地产、融创中国、保利发展、绿城中国紧随其后。TOP20房企中仅仁恒置地实现单月同比增长45.2%。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，认为政策宽松方向明确，行业基本面仍处于底部，后续有望回升。主要关注方向为信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 建议关注企业：
  • A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股
  • H股：中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋

风险提示

• 疫情影响超预期
• 销售额超预期下滑
• 房地产税政策力度超预期
• 房企信用违约及其影响扩散风险

投资评级说明

• 股票评级：买入（相对基准指数涨幅在15%以上）、增持（涨幅在5%~15%之间）、持有（涨幅在-5%~+5%之间）、减持（跌幅在5%以上）
• 行业评级：增持（涨幅在10%以上）、中性（涨幅在-10%~+10%之间）、减持（跌幅在10%以上）

相关研究

1. 《房地产开发：2022W8：多地跟进降低首付款比例，住建部强调房地产市场平稳运行》2022-02-28
2. 《房地产开发：2022W7：多地首付比例降低，看好本轮为大政策宽松周期》2022-02-20
3. 《房地产开发：2022W6：30城新房成交面积同降64%，预售资金监管边际放松》2022-02-14

总结

房地产开发行业在2022年1-2月面临销售大幅下滑的局面，政策底已显现，但市场反应仍较弱。预计未来政策将更加宽松，重点改善企业资金面和需求端。建议关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企，以获取潜在的投资机会。