地产行业专题报告_庖丁解牛——如何看2019年地产基本面_21页_1mb

地产行业专题报告总结

核心内容概述

本报告分析了2019年地产行业基本面，认为整体市场将延续调整趋势，但一二线城市表现优于三四线。同时，指出行业将面临投资增速回落、销售面积下降、新开工前高后低及土地市场降温等挑战。

主要观点

销售表现

• 楼市软着陆：2019年全国销售面积预计同比下降 $6.9%$。
• 一二线优于三四线：核心城市销售企稳，而三四线城市销售疲软，需求透支，预计全年销售低位盘整。
• 均价走势：核心城市均价因高价盘入市及政策微调而上升，但三四线城市因楼市降温，均价回落。

新开工趋势

• 前高后低：2019年新开工增速将先高后低，全年同比下降 $2%$。
• 补库存与高周转：2018年新开工持续高增，主要受三四线城市高周转及核心城市补库存推动。
• 库存支撑：住宅开工未售库存处于低位，为2019年新开工提供一定支撑。

土地市场

• 整体降温：2018年土地溢价率大幅回落，流拍率上升，房企拿地趋于谨慎。
• 布局回归一二线：受三四线楼市调整预期影响，房企拿地逐步回归核心城市。
• 中长期展望：二线城市及强三线仍是房企布局重点。

竣工表现

• 竣工放缓：2018年全国竣工同比下降 $7.8%$，主要因资金紧张及施工节奏放缓。
• 有望回升：2019年竣工增速预计回升，因交房刚性及资金环境改善。

投资趋势

• 高位回落：2018年地产投资同比增长 $9.5%$，其中土地购置费增长 $57%$，建安投资下降 $3.2%$。
• 2019年微增：在中性假设下，预计2019年地产投资同比增长 $2%$。

关键信息

• 销售面积：2019年预计同比下降 $6.9%$，其中三四线城市表现疲软。
• 新开工：2019年增速前高后低，全年同比下降 $2%$，主要受三四线城市去化压力影响。
• 土地购置：2018年土地购置费占投资比达 $30%$，2019年预计有所下降。
• 竣工：2019年竣工有望回升，因交房刚性及资金环境改善。
• 投资增长：2019年地产投资预计同比增长 $0 - 5%$，中性假设下为 $2%$。

投资建议

• 短期配置：推荐资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股，如万科、保利、金地、招商。
• 中长期关注：随着政策及融资环境改善，高周转快销售弹性标的表现更佳，如新城、中南、荣盛。
• 评级：维持“强于大市”评级，认为板块估值处于历史低位，存在反弹机会。

风险提示

1. 政策未松动：2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险。
2. 资产减值：若楼市调整超预期，可能导致资产大幅减值及净利率下滑。
3. 资金链风险：融资环境偏紧，部分中小房企可能面临资金链断裂风险。

数据表格概览

图表目录概览

• 图表1：传统地产开发四大阶段
• 图表2：2018年各类城市主要指标增速汇总
• 图表3：三四线城市各项指标占比逐年提升
• 图表4：各线城市销售面积累计增速走势
• 图表5：核心城市销售企稳，三四线销售下滑
• 图表6：历年各城市销售均价走势
• 图表7：2018年各城市单月销售均价走势
• 图表8：2019主要省市棚改计划均较2018年大幅下滑
• 图表9：预计2019年销售面积同比下降 $6.9%$
• 图表10：各类城市历年新开工增速走势
• 图表11：各类城市商品房新开工与销售比
• 图表12：各项城市2018年单月新开工增速走势
• 图表13：2012年三四线新开工降幅小于全国
• 图表14：目前住宅开工未售库存处近年较低水平
• 图表15：2018H2百城土地成交溢价率大幅回落
• 图表16：2018H2百城土地流拍率逐步上升
• 图表17：各线城市历年土地购置面积增速
• 图表18：2018年单月土地购置面积增速走势
• 图表19：2018年代表房企拿地销售比明显放缓
• 图表20：三四线贡献全国销售及拿地的 $60%$ 以上
• 图表21：2018年“低库存+紧资金”下房企快开工、快回款、缓竣工
• 图表22：2017-2018年竣工持续负增长
• 图表23：2018年单月竣工增速走势图
• 图表24：期房销售增速持续高于竣工增速
• 图表25：竣工周期滞后新开工三年左右
• 图表26：2016-2018年期房销售明显增长
• 图表27：地产投资构成
• 图表28：2018年土地购置费占投资比达 $30%$
• 图表29：剔除土地购置费后的建安投资缓慢回升
• 图表30：各类城市历年投资增速走势
• 图表31：各类城市单月投资增速走势
• 图表32：“低库存+紧资金”向“高库存+紧资金”环境演变
• 图表33：历年施工面积增速持续保持增长
• 图表34：中性假设下，预计2019年投资增长 $2%$

总结

本报告全面分析了2019年地产行业基本面，认为行业整体面临调整，但一二线城市表现优于三四线。投资增速将有所回落，但竣工有望回升。建议配置低估值龙头及高股息率个股，同时关注高周转快销售弹性标的。风险提示包括政策未松动、资产减值及资金链风险。