房地产与债市系列专题之一_庖丁解牛_看房地产投资_12页_1mb

房地产投资韧性分析总结

核心内容

本报告分析了2019年房地产投资在融资政策收紧背景下的表现与趋势，指出尽管面临多重不利因素，房地产投资仍表现出较强的韧性。报告通过拆分房地产投资构成，深入探讨了不同分项与开发环节之间的关系，并对后续投资走势进行了预测。

主要观点

• 房地产投资韧性显著：尽管全国棚户区改造计划减半、房企融资政策收紧，但房地产投资在2019年1-8月仍保持高增长，成为拉动经济增长的亮点之一。
• 投资构成与开发环节密切相关：房地产投资由建筑工程、安装工程、设备工具器具购置和其他费用（以土地购置费为主）构成，分别与施工、竣工、设备采购和拿地环节相关。
• 建筑工程投资为主力：建筑工程投资在房地产投资中占比约60%，是主导投资增速的核心因素，且在2019年表现出较强增长韧性。
• 安装工程拖累投资：安装工程投资占比约8%，与竣工面积增速一致，对总投资的拖累作用逐渐显现。
• 土地购置费为关键变量：土地购置费是其他费用的主要构成，占75%以上，其走势受融资条件影响显著，是短期内地产投资下行的主要风险点。
• 融资政策收紧影响显著：5月银保监会“23号文”后，房地产融资渠道受到严格限制，信托、非标融资收缩明显，房企发债难度加大，资金面趋紧。
• 销售回款支撑投资韧性：在融资受限背景下，房企加大推盘力度，通过“以价换量”维持销售回款，成为支撑投资的重要因素。
• 开发环节重心后移：前期开工项目推进与停缓建项目恢复施工支撑了当前施工面积的高增长，未来房企拿地将更谨慎，施工重心向竣工转移。
• 投资增速预计回落：2019年四季度房地产投资单季同比增速可能降至4%左右，全年累计增速降至9%左右。

关键信息

投资构成拆分

融资政策收紧影响

• 政策背景：4月政治局会议重提“房住不炒”，5月“23号文”开启融资收紧，7月政策进一步收紧。
• 资金来源变化：国内贷款与个人按揭贷款增长仍快，但信托、非标融资及房企发债明显收缩。
• 融资渠道受限：政策规范前融拿地，导致土地市场降温，房企拿地更谨慎。

开发环节趋势

• 土地市场降温：融资政策收紧后，土地市场快速降温，新开工步伐放慢。
• 施工面积高位运行：前期开工项目推进及停缓建项目恢复施工支撑施工面积高增长。
• 竣工提速：竣工增速触底回升，施工重心向后端转移。

销售环节表现

• 以价换量：房企加快推盘，通过降价维持销售回款，支撑投资韧性。
• 库存去化加快：销售均价回落，销售面积增长，推动库存去化。

后续演化预测

1. 资金来源趋紧：销售回款短期保持稳健，但债券、非标融资收缩明显，整体资金面趋紧。
2. 土地购置费回落：四季度土地购置费可能显著回落，成为投资下行的主要风险点。
3. 建筑工程投资短期韧性：短期内建筑工程投资仍保持增长，但随着竣工加快，年末至明年一季度可能快速回落。
4. 安装工程投资改善：四季度随着竣工提速，安装工程对投资的拖累开始收敛。
5. 投资增速回落：预计2019年四季度房地产投资单季同比增速降至4%左右，全年累计增速降至9%左右。

风险提示

1. 建筑工程超预期回落：融资约束可能引发项目停缓建，导致建筑工程投资大幅回落。
2. 房地产融资政策放松：若房地产投资下行过快，可能引发政策调整，导致融资环境变化。

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