房地产行业最新观点及4月数据深度解读：“异常”数据修复不等于复苏通道，低估值策略终将发酵-20200516-招商证券-17页_907kb

房地产行业深度分析总结

核心内容

本报告分析了2020年4月房地产行业数据及市场趋势，指出行业核心逻辑已由供给侧主导转向需求侧主导，并强调低估值策略在政策改善和市场复苏中的重要性。同时，报告对房地产上下游行业表现、资金链状况、房价指数失真及投资配置建议进行了详细解读。

主要观点

1. 销售恢复与结构分化

• 4月销售恢复至接近去年同期水平，但略低于前期公布的百强房企数据。
• 一二线城市仍维持负增长，而三四线城市销量同比转正，结构性分化加剧。
• 5月高频数据显示销售恢复趋缓，预期6月仍可能反弹但幅度减小。
• 政策或在季度末（6月）出现边际改善，不论改善速度如何，低估值策略将发酵。
• 高质量周转房企（如【万科A】、【保利地产】）未来价值将二次释放，具备穿越周期的能力。

2. 房地产投资与新开工

• 房地产投资4月同比回升至7.0%，结构上三四线城市贡献更高。
• 新开工4月反弹至0%附近，预计5-6月仍将继续反弹但边际趋缓。
• 囤地型房企在“稳房价”政策下将面临2年以上的被动缩表周期，进一步压低新开工中枢。
• 竣工是最确定的回补变量，短期震荡不改复苏趋势，同时老旧小区改造或成为第二beta。

3. 资金来源与资金链压力

• 资金来源降幅收窄，但销售回款仍为负增长，国内贷款和自筹资金同比转正。
• 资金链压力倒逼行业去杠杆与降合意库存，流动性改善与房价指数修复同步进行。
• 70城房价指数出现失真，表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”，导致市场高估房价韧性，低估政策改善可能。

4. 房价指数与货币活化

• 货币活化指数（M1-M2）在4月为-5.15，活定期为-2.90，显示流动性仍在低位。
• 70城房价指数在限价政策影响下出现结构性背离，预计未来将逐步修复。
• 今年或为房价纠偏期，随着高价库存释放，房价指数将逐步下行。

关键信息

行业数据（2020年4月）

房价指数失真原因

• 限价政策导致样本偏差，70城采用网签价，而百城采用成交价。
• 统计样本变化，70城样本随是否网签变动，而百城样本相对稳定。
• 限价行政平滑，导致房价信号失真，影响市场判断。

配置建议

• 推荐高质量周转房企：如【万科A】、【保利地产】，具备稳定现金流和高经营效率。
• 关注边际改善的房企：如【金地集团】、【金科股份】、【华侨城A】、【华夏幸福】、【阳光城】。
• 存量资产领域：关注优质物业（如【中国国贸】、【金融街】、【华润置地】、【大悦城】、【南山控股】）和物业管理龙头（如【保利物业】、【永升生活服务】）。
• 区域主题：持续关注“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”、“京津冀协同发展”三大区域，未来表现将超越行业平均水平。

风险提示

• 疫情影响超预期
• 外需下滑对国内居民收入预期影响超预期
• 政策边际改善低于预期
• 三四线销售回调大幅超预期

分析师信息

• 赵可：招商证券房地产行业主管分析师，博士，研究经验丰富。
• 李洋：招商证券研究发展中心分析师，3年房地产研究经验。
• 路畅：研究助理，1年房地产研究经验。

团队荣誉

• 2016年新财富房地产行业入围奖
• 2016年度“天眼”中国最佳分析师房地产行业盈利预测最准确分析师第一名
• 2017年中国证券分析师金牛奖房地产行业第四名
• 2018年“慧眼”最佳分析师房地产行业第一名
• 2019年新浪金麒麟房地产行业最佳分析师第四名

投资评级定义

公司短期评级

行业投资评级

重要声明

本报告由招商证券编制，基于合法取得的信息，但不保证其准确性或完整性。分析结果基于假设，仅供参考，不构成投资建议。招商证券及其关联机构可能持有报告中提及的公司证券头寸，或为其提供投资银行业务服务。客户需自行判断，注意潜在利益冲突。