转折之机_中国西部仓储物流市场新常态_14页_3mb

报告摘要

智慧投资：中国西部仓储物流市场新常态

核心内容

2021年被视为成渝仓储物流市场的重要转折点，随着供应高峰的结束，市场供需关系开始转变，租金上行趋势显现。成渝地区作为中国增长的第四极，凭借“十四五”规划及基础设施建设的推进，正加速成为内陆开放高地和国际物流枢纽。这一趋势将带动仓储物流市场进入新的发展阶段，呈现高效、绿色、冷链等多元化发展方向。

主要观点

市场转折
- 2021年成渝仓储物流市场进入供需转折期，供应潮结束，租金有望上行。
- 2022年预计成渝高标库空置率降至历史低位，租金涨幅分别为成都6.1%、重庆3.9%。
成渝经济地位提升
- 成渝地区被定位为“具有全国影响力的重要经济中心”“具有全国影响力的科技创新中心”“改革开放新高地”“高品质生活宜居地”。
- 通过“十四五”规划，成渝地区将形成“1123”交通圈，实现成渝双核1小时直达、主要城市2小时互通、毗邻省会3小时到达，显著提升区域连接性和枢纽地位。
仓储需求结构变化
- 成都以消费为主导，重庆则由电商与制造双轮驱动。
- 随着城镇化加速和产业升级，仓储需求将从传统高标库向效率敏感型仓储（如冷链、城配）转移。
租户布局逻辑转变
- 租户更注重区位价值，60%靠近终端市场，45%靠近交通设施，36%靠近制造商。
- 未来将更多以“圈”为视角，布局高效仓储于传统园区，而将效率不敏感仓储配置于中间城市的卫星仓。
仓储空间发展趋势
- 高效仓储成为趋势，包括更高的净高、优化的内部布局、合理的园区设计、每1000平米配置一个装卸门等。
- 绿色仓储、ESG理念推动，租户更倾向租用具有绿色认证的仓储设施。
- 冷链仓储需求因生鲜电商的爆发增长而显著上升。

关键信息

成渝高标库存量：截至2021年末，预计达975万平方米，占全国18%。
成渝净吸纳量：截至2021年末，占全国26%，较2015年增长13个百分点。
未来规划：
- 2025年成渝将建成1小时交通圈，推动中间城市崛起。
- 2025年成渝地区公路通车里程将超过15,000公里，航空货邮吞吐量达100万吨，国际（地区）航线超过140条。
- 成渝地区将重点发展智能制造、新能源、电子信息、汽车等产业，带动制造业仓储需求增长。

市场趋势

核心园区价值凸显
- 成都核心园区租金已止跌企稳，重庆核心园区因地理优势和产业导入，市场竞争力强。
- 新的核心园区将随着城镇化和产业升级涌现，如成都龙泉园区、重庆铁路物流基地。
城市圈视角兴起
- 租户布局将从单一城市转向“城市圈”视角，注重效率与辐射范围。
- 开发商需优化高标库市场份额和布局网络，以适应租户需求变化。
仓储空间多样化与高效化
- 冷链仓储、多层库、可改造灵活空间等将成为未来重点发展方向。
- 高标库将通过提升物理性能（如净高、装卸门数量、车道宽度）和内部布局（如柱网分布）提高运营效率。
绿色与可持续发展
- ESG理念推动租户对绿色仓储设施的需求增加，开发商需加强绿色认证和节能措施。

未来机遇

成渝地区作为“中国第四极”，在“十四五”规划下，将推动经济、消费、产业和人口的持续增长，为仓储物流市场带来强劲内生动力。
陆海新通道、RCEP生效、成都天府国际机场投运等将提升成渝的国际枢纽地位，增强对外贸易和物流需求。
电商自建仓高峰期已过，租赁需求有望加速增长，为市场带来新的发展机会。

市场挑战

供应高峰结束，市场进入存量时代，开发商需更关注高标库市场份额和布局合理性。
租户对区位和效率的要求提升，对仓储设施的物理性能和灵活性提出更高要求。

总结

成渝仓储物流市场正迎来关键转折，随着供应高峰结束、需求结构变化和“十四五”规划的推进，市场将进入租金上行周期。成渝作为中国增长的第四极，凭借交通网络、产业协同和对外开放战略，未来将形成更完善的“成渝圈”物流体系，推动仓储空间向高效、绿色和多元化方向发展。这一趋势为开发商和租户带来新的机遇与挑战，需灵活应对市场变化，优化布局与服务。

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