世邦魏理仕：转折之机：中国西部仓储物流市场新常态_14页_3mb

智慧投资：中国西部仓储物流市场新常态

核心内容

2021年被视为成渝仓储物流市场的转折之年，随着供应潮的结束，供需关系开始转变，租金进入上行通道。成渝地区作为“中国增长第四极”，在“十四五”规划下，将通过产业升级、基础设施建设和对外开放，进一步提升其经济影响力和区域带动力，从而推动仓储物流市场进入新周期、新常态和新机遇阶段。

主要观点

1. 成渝仓储物流市场进入转折期

• 供应高峰结束：过去五年成渝高标仓供应持续增长，但2021年供应趋缓，标志着市场从“供大于求”向“供需平衡”转变。
• 租金上行通道开启：随着供需关系变化，成渝高标仓租金将逐步上涨，预计2022年成都租金涨幅为6.1%，重庆为3.9%。
• 空置率下降：成渝高标仓空置率预计在2022年降至历史低位，成都为5.1%，重庆为12.5%。

2. 成渝地区成为经济增长新极

• “十四五”规划推动发展：成渝双城经济圈被定位为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地和高品质生活宜居地。
• 经济能级提升：成渝地区通过新一轮城镇化、基础设施建设和产业升级，增强区域吸引力，为仓储物流市场带来强劲的内生需求。
• 对外开放新格局：成渝地区将通过陆海新通道、成都天府国际机场和重庆国际物流枢纽建设，成为内陆开放高地，推动对外贸易和物流需求增长。

3. 仓储物流市场发展趋势

• 核心园区价值凸显：随着供应减少，租户对区位价值的关注度提升，核心园区租金上涨，非核心园区可能成为低承租能力租户的迁徙目的地。
• 城市圈视角：未来租户布局将更关注“城市圈”内的效率，推动高标库市场向更合理的布局和网络发展。
• 高效、绿色和冷链成为趋势：仓储空间将向高效化、绿色化和冷链化方向发展，以满足消费者对物流效率和环保的要求。

关键信息

1. 成渝仓储市场现状

• 高标仓存量：截至2021年末，成渝高标仓存量预计达975万平方米，占全国18%。
• 净吸纳量：过去五年成渝净吸纳量领先全国，截至2021年末占比达26%。
• 电商需求变化：成渝电商自建仓供应高峰已过，2020年起租赁需求显著增长，推动市场结构变化。

2. 成渝经济圈发展重点

• 交通建设：成渝地区“十四五”期间规划交通总规模超过10,000公里，包括铁路、高速公路和航空等多类型。
• 产业布局：重庆和成都将推动先进制造业集群发展，特别是汽车及零部件、电子信息等产业，带动制造业仓储需求增长。
• 人口流动：年轻人才随产业导入，推动消费增长和仓储需求释放，同时对物流效率提出更高要求。

3. 仓储空间发展方向

• 高效仓储：通过提高净高、优化内部布局、增加装卸门数量、拓宽车道等提升运营效率。
• 绿色仓储：ESG理念推动企业对绿色认证仓储设施的需求，促进节能降耗。
• 冷链发展：生鲜电商增长带动冷库需求上升，未来仓储空间将向冷链方向拓展。
• 灵活改造：保持仓库的可改造性，以满足租户对定制化仓储空间的需求。

未来展望

成渝地区将逐步由“城”向“圈”发展，形成1小时交通圈，带动中间城市崛起。市场将出现新的核心园区，如成都龙泉园区和重庆铁路物流基地，这些区域因地理优势和产业聚集而受到青睐。开发商需优化布局网络，关注成渝两地及中间城市的投资机会，以适应市场变化。

市场参与者

• 研究部负责人：谢晨（中国区研究部负责人）
• 成都研究部负责人：林晴岚
• 中国区研究部副董事：胡优优
• 西南区董事总经理：谢凌
• 西南区产业地产部负责人：王蒙豪
• 西南区产业地产部经理：雷颖
• 中国区顾问及交易服务部及投资及资本市场部负责人：孙洁