【CRBE】转折之机_中国西部仓储物流市场新常态-14页_3mb

智慧投资：中国西部仓储物流市场新常态

核心内容

2021年被视为成渝仓储物流市场的转折之年，随着供应高峰结束，市场供需关系开始转变，租金上行通道开启。成渝地区作为“中国增长第四极”，在“十四五”规划的推动下，正迎来新的发展机遇，其经济、人口、产业和基础设施的持续增长将为仓储物流市场带来强劲的内生动力。

主要观点

1. 市场供需变化

   • 成渝地区过去5年仓储物流市场呈现供需两旺，成渝高标仓存量预计达到975万平方米，占全国18%。
   • 2021年供应高峰结束，市场空置率下降，租金上涨动能增强。

2. 成渝经济地位提升

   • 成渝地区被定位为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地和高品质生活宜居地。
   • “十四五”期间，成渝地区经济能级、消费规模和枢纽能力将快速提升，推动仓储需求增长。

3. 交通与基础设施发展

   • 成渝地区计划在“十四五”期间建设超过10000公里的交通网络，其中铁路>9000公里，高速公路>15000公里。
   • 1小时交通圈的建设将推动“城”到“圈”的发展，带动中间城市崛起，改变地理区位与物流布局。

4. 对外开放与陆海新通道

   • 成渝地区将建设内陆开放高地，借助陆海新通道、RCEP等战略，增强对外贸易和物流枢纽地位。
   • 成都将打造泛欧泛亚空港陆港门户“双枢纽”，重庆则作为西部陆海新通道的物流和运营组织中心。

5. 仓储需求结构

   • 成都以消费主导型需求为主，重庆则由电商和制造双轮驱动。
   • 电商自建仓供应高峰已过，租赁需求加速增长。

6. 仓储空间发展趋势

   • 高效、绿色、冷链成为未来仓储空间发展的三大趋势。
   • 仓储设施将更加注重物理性能提升，如净高、装卸门配置、内部布局优化等。
   • ESG理念推动绿色仓储发展，租户对绿色认证设施的需求增加。

关键信息

• 成渝高标仓存量：截至2021年末，预计达到975万平方米，占全国18%。
• 空置率预测：2022年成都空置率降至5.1%，重庆降至12.5%。
• 租金涨幅预测：2022年成都租金涨幅预计为6.1%，重庆为3.9%。
• 租户区位偏好：
  • 60%靠近消费者和终端市场；
  • 45%靠近交通设施；
  • 36%靠近制造商。
• 未来仓储需求类型：
  • 冷链仓储需求因生鲜电商增长而提升；
  • 多层库、绿色仓储、灵活改造成为趋势。
• 主要开发商市场份额：普洛斯是成渝高标仓储市场最大的开发商，占21.7%市场份额。

新周期、新常态、新机遇

1. 核心园区价值凸显

   • 随着供应减少，核心园区租金将快速上涨。
   • 成都和重庆的核心园区各有其优势，如成都的龙泉园区和重庆的铁路物流基地。

2. 城市圈布局

   • 未来租户将从“城”到“圈”进行布局，更关注效率敏感货品的仓储位置。
   • 城市圈内，中间城市的卫星仓将发挥更大作用。

3. 开发商挑战与机遇

   • 开发商需优化高标库市场份额和布局网络，以适应市场变化。
   • 投资中间城市和潜力园区将成为未来关键。

仓储发展趋势

• 高效仓储：提升物理性能（如净高、装卸门配置、车道宽度、柱网分布）以提高运营效率。
• 绿色仓储：响应ESG趋势，推动节能降耗，提升环境友好度。
• 冷链仓储：因生鲜电商发展，冷库需求显著增加。
• 多层库与灵活使用：直接通达、可改造性成为市场关注重点。

未来展望

• 成渝地区将依托“十四五”规划，推动经济圈高质量发展。
• 城镇化、产业升级和对外开放将共同驱动仓储物流市场进入新的发展阶段。
• 2022年起，市场租金将逐步上涨，供需关系趋于平衡，开发商需积极布局以应对市场变化。