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2025年中国仓储物流市场年中回顾与展望

核心观点

• 上半年高标仓市场净吸纳量创新高(507万平方米)，但同时租金跌幅明显扩大。
• 第三方与电商物流受内需与外需此消彼长影响，仍具备持续扩张动力，尤其受益于先进制造业增长(年增长预测达50%)。
• 调降2025年全年租金下跌幅度至9.5%，部分市场(如华南、成都、重庆)的租金下滑超出预期。

关键结论

1. 市场动态：

   • 上半年需求显著超预期，推动全年净吸纳量预测上调20%至约850万平方米，同比增长15.8%。
   • 下半年整体需求预计较上半年放缓，以内需为核心，伴随1-6月实际刺激消费资金、二手房政策效果待观察。
   • 新增供应有所提升，预测全年或将达1061万平方米。下半年新项目入市共650万平，其中华南、华北量大，华东西降。
   • 租金下行压力持续增大，但下半年新增供应量(650万平)或小于过去5年同期均值(新增689万平)，年末租金下跌预期将收窄。

2. 区域情况：

   • 华南：广州佛山东莞等城市面临较高下行压力，广州佛山有超300万平供应，东莞空置率维持在10%下方，但租金受去化压力影响较大。
   • 其他地区：成都、重庆等地租金预测降幅达5%-10%。

3. 影响因素：

   • 先进制造业需求将持续支撑仓储物流市场增长。
   • 财政政策刺激消费、外贸环境不确定性及跨境电商趋势放缓，对未来需求构成关键影响。